林鄭推房策三招效果兩極 新居屋$6,600呎 私樓價更瘋狂

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林鄭推房策三招效果兩極
新居屋$6,600呎　私樓價更瘋狂


林鄭月娥昨召開特別行會，通過三項房策措施。何柏佳攝

【本報訊】特首林鄭月娥房屋政策以置業為主導，惟她上任近一年，樓價持續攀升，為交出房屋「政績」，行政會議昨通過3大新措施，包括開徵一手樓空置稅、將9幅私人住宅用地改建公營房屋及將居屋、綠置居定價與市價脫鈎，改按申請者負擔能力定價；若以統計處家庭住戶每月入息中位數2.81萬元計算，一個431方呎居屋單位樓價286萬元，呎價6,636元，變相為市價五折。
記者：譚靜雯　鍾雅宜　麥志榮

行會昨召開特別會議，消息指會上通過3項房策措施，包括開徵一手樓空置稅，空置超過一年的一手樓單位差餉徵收率提高至應課差餉租值200%，及將9幅私人住宅用地撥予房委會及房協興建公營房屋。政府將於今午交代詳情。

房委會今年首季推售4,431個新居屋單位，其中啟德啟朗苑市價七折後平均呎價仍高達9,755元，該屋苑樓王呎價更勢破萬。消息指，行會通過日後新居屋定價與市價脫鈎，新機制也適用於綠置居項目。

改按負擔能力定價

現時居屋白表申請者需符合入息及資產限額，上一期新居屋白表二人及以上家庭入息上限為5.7萬元，計算方式是參考擴展市區及新界區一個樓齡10年、實用面積40平方米單位價格，再參考按揭利率及非住屋開支計算。倘居屋及綠置居與巿價脫鈎，改為按申請者負擔能力定價，即參考申請者入息中位數，並假設供款佔入息比率四成及供樓年期25年推算樓價。消息指新機制下，日後新居屋定價可能相等於市價約五折。

若以統計處今年首季數字作例子，家庭住戶每月入息中位數為2.81萬元，假設按揭供款不超過入息四成、供款年期25年及息率2.25厘，申請者若借足九成按揭，一個約431方呎居屋單位，樓價只需約286萬元，即呎價約6,636元。

翻查今期推售的啟德啟朗苑，市價七折後平均呎價約9,755元，新機制下431呎單位呎價6,636元，定價變相為市價五折。而平均呎價分別為9,234元及6,698元的長沙灣凱樂苑和東涌裕泰苑，若售價為每呎6,636元，即變相為市價五折和六九折。

房委會資助房屋小組今日傍晚將加開會議，討論行會新決定。若獲小組通過，最快今年底推售的長沙灣東京街2,545個綠置居單位將以新機制定價。明年房委會將推售新一批居屋，據了解包括位處豪宅地段的何文田常樂街項目，提供約600個單位，料今年底至明年初落成。





專家：更多人爭居屋

經濟學家關焯照認為，居屋與市價脫鈎，但同時將私樓土地改建公營房屋，即變相私樓供應量減少，將令樓價進一步瘋狂，「𠵱家冇能力入市嘅市民，更加冇希望喺私人市場買到樓」，並驅使更多市民爭居屋，無助解決房屋短缺問題，「𠵱家唔係整大個餅，只係將個餅亂切」。關續稱，居屋改為按買家負擔能力，意味公帑補貼大幅增加，估計日後轉售必會規定按市價補地價，在樓市長期瘋狂情況下，居屋業主可能永遠無能力補差價，變相只有居住權，而無實質擁有權。中原集團創辦人施永青指，早前政府徵收三成辣稅都未對樓市有大影響，料空置稅影響更微，直言是「形象工程」，實際幫不到港人上車。

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脫鈎機制須房委會通過


何文田常樂街項目料年底至明年初落成。

【本報訊】行政會議昨通過3項房屋政策新措施，將沿用多年的居屋定價機制與市價脫鈎，改為按申請者負擔能力定價。近年不少立法會議員建議政府應將居屋定價與市價脫鈎，特首林鄭月娥今次「順應民意」，相信會獲得不少掌聲。


委員：只須調整折扣率

但據了解，房屋署內部有聲音認為，每次出售居屋時只需要在現行機制下調整折扣率，就可解決居屋呎價破萬問題，「以前唔係冇試過調整折扣率，1998年都試過市價五折賣樓」。今次調整居屋定價機制最終仍需房委會資助房屋小組開會討論及通過，有委員認為未必全部人贊成改變機制，措施隨時不獲資助小組通過。

特首林鄭月娥去年在施政報告曾提出將綠置居計劃恒常化，建議推出4,800個沙田火炭綠置居單位，但今年1月底房委會資助房屋小組審議時觸礁，火炭選址和單位數目均未能通過，僅通過恒常化計劃和定價折扣率。及後房委會策劃小組更決定將東京街公屋項目轉作綠置居出售，等同直接推翻林鄭早前建議將沙田火炭公屋項目轉為綠置居單位的建議。
■記者譚靜雯

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過往招數越辣　樓價越升


「林鄭三招」的政治作用或許遠大於實質作用。資料圖片

【拆局】
特首林鄭月娥昨召開特別行會，討論一手樓空置稅、將居屋售價與市價脫鈎及將9幅地皮撥作興建資助房屋等措施，最快今日公佈。惟多名政界及熟悉地產人士均指，政府往績證明「出招越多、樓價升得越快」，直言林鄭出招實際作用不大，只可為她洗刷「唔敢郁地產商」、「對樓市冇做嘢」等指控，政治作用大於實質作用。

洗刷「唔敢郁地產商」指控



熟悉地產人士指，以往政府對樓市出辣招紀錄，「不斷加辣、樓價不斷咁升，招數越辣升得越快」，且今次措施只增資助房屋供應，令中、下層市民更易買樓及減輕供樓負擔；一手樓空置稅也不會令供應大幅增加，更加不要幻想地產商會因空置稅將手上空置單位減價促銷，「可以話對紓緩私樓樓價冇作用，甚至有反效果，私樓地少咗，反而令地產商藉勢加價」。

另一政界中人直言，對林鄭而言，「林鄭三招」的政治作用或許遠大於實質作用，因她不斷被質疑獲地產商支持當選特首，「佢喺立法會俾議員質疑係咪唔敢郁地產商，亦有建制人士甚至人大、政協質疑對樓市冇做嘢，只識用土地大辯論做擋箭牌」，所以政治上林鄭須「做啲野」，證明她與地產商無利益關係，「反正空置稅公民黨支持；改變公私營單位比例又有民建聯、工聯會支持，林鄭做咗既可向中央交差，就算做完冇效亦唔關佢事，因為係民主、建制派要求」。
■記者莫劍弦

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9私宅地改建萬伙公營戶
百億啟德臨海靚地上榜


政府擬將私人住宅地改作興建公營房屋，當中或包括啟德地皮。李錦鏵攝

【本報訊】特首林鄭月娥今公佈3招增加房屋供應，包括擬向私人住宅地皮埋手，消息指政府研究將9幅私人住宅地皮改作興建公營房屋，包括居屋、綠置居或港人首置上車盤等，料涉及多達1萬個住宅單位。地皮來自啟德發展區及安達臣道，包括賣地表內、估值達百億元的啟德靚地，市建局馬頭圍道/春田街重建項目亦料撥作興建首置上車盤。建制及泛民立法會議員均支持建議，更認為措施應長遠推行，期望將公私營建屋比例由六四比改作七三比。
記者：鍾雅宜　葉煜燊

房委會和房協於2017/18年起5年期內公營房屋總建屋量合共約10萬個單位，包括約7.5萬個公屋和約2.5萬個資助出售單位，即每年提供2萬個單位，仍未達到長策目標中每年2.8萬個公營房屋要求。消息指，林鄭月娥擬於今日宣佈將9幅私人住宅地皮改作興建公營房屋，包括作興建公屋、綠置居、居屋或港人首置上車盤，包括3幅啟德發展區用地及6幅安達臣道用地，兩區各提供5,000個單位，合共涉及1萬個單位。





議員倡公私營建屋七三比

消息稱，部份地皮位於今年度賣地表內，其中3幅啟德發展區用地中至少有1幅撥予房協作興建資助房屋；據了解，房協現時興建資助房屋需向政府繳付一半地價，若以新資助房屋機制定價，項目有可能虧蝕。

據政府公佈2018至19年度賣地計劃中，啟德發展區跑道區內有9幅屬私人住宅臨海地皮，享有最佳海景，幅幅均逾百億元，總可建樓面共約674.7萬方呎，最新估值逾1,300億元，樓面呎價由1.8萬至2.55萬元，可提供約9,000伙。當中規模最大可數第4A區2號地皮該地段可建樓面約120.2萬方呎，最新市值約246.3億元，屬最貴地段；若以平均650方呎單位計算，料可提供逾1,800伙單位。另外，賣地表內亦有兩幅安達臣道用地，除寶達邨東北方已預留作首置上車盤地皮外，另一幅地位於安泰邨以東，面積1.75公頃。

工聯會麥美娟歡迎政府增撥土地作資助房屋發展，相信不會對私人發展商有太大影響，但她不希望今次是一次性措施，應要持之以恒，建議政府長遠可將六四比的公私營房屋比例改為七三比。

民主黨尹兆堅贊成政府建議，但擔心只改劃個別地皮，對長遠供應量沒有很大幫助，他亦認同將公私營房屋比例改為七三比。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦認同將更多私樓地改作公營房屋，更認為要將居屋的數目與私樓供應看齊；又指減少賣地表土地不代表會影響私樓樓價，「仲有好多二手樓供應，同如果每年有大量居屋供應，市民亦唔使心急去搶私樓，相信唔會推高樓價」。他估計，啟德發展區內較接近車站廣場的用地撥作興建公營房屋機會較大。

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馬頭圍道重建項目或變首置盤


安達臣道約千個單位將撥作首置盤。資料圖片

【本報訊】以重建置業階梯為政綱的特首林鄭月娥，未上任已提出於居屋之上興建港人首置上車盤，但至今計劃詳情仍未出爐；消息稱，林鄭月娥擬於今日公佈，除去年已宣佈位於安達臣道的1,000個單位外，亦擬利用市建局首個自行發展的馬頭圍道/春田街重建項目作為另一首置盤，涉及約500個單位。有市建局非執董歡迎建議，認為該局應恒常興建資助房屋單位以紓緩房屋短缺壓力。

市建局行政總監韋志成早前指，擬將馬頭圍道/春田街重建項目以低於市價出售，並考慮要求業主設立強制性的樓宇復修儲備基金。

涉及493單位

消息透露，該項目亦可能被特首用作興建首置盤，項目涉及2010年發生的馬頭圍道塌樓事故，重建後提供493個單位，料今年底或明年初預售樓花。

另外，政府去年曾宣佈選取觀塘安達臣道一幅位於賣地表內的兩公頃地皮作首置盤發展，地皮位於寶達邨東北方，當局去年底曾公佈該地皮可建成1,700個住宅單位，當中包括1,000個首置單位，其餘為私人住宅，項目擬透過地契條款交由發展商混合發展，申請者須為首次置業的香港居民，料會設轉售限制。

身兼立法會議員的市建局非執董麥美娟歡迎將馬頭圍道項目撥作港人首置上車盤，更認為現時公營房屋供應緊張，市建局亦應負起增加供應的責任，故希望不止今次，市建局長遠亦可將重建項目改作公營房屋發展。
■記者鍾雅宜

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發展商勢賣轉租抗空置稅


南昌站匯璽3期空置率近六成。謝榮耀攝

【本報訊】政府再出手通過3項措施遏抑樓價，當中包括受地產商炮轟的一手樓空置稅。市場傳言，涉及的空置單位，料將徵收200%應課差餉租值。但發展商拆招有法，市場預期以轉賣為租、放慢申請入伙紙等方法，見招拆招，料難對推動發展商加快賣樓。

延遲申請入伙紙



據指，政府會以差餉方式徵收空置稅，將向空置超過一年的一手樓單位，徵收200%應課差餉租值；若發展商將樓宇出租逾半年，則可獲豁免。所謂應課差餉租值，即是物業出租時，估計可取得的年租計算；如沙田第一城一個兩房空置單位，現時平均月租1.4萬元，將年租16.8萬元乘以200%，即需要繳交的空置稅為33.6萬元。

稅項對個別囤積居奇的發展商會構成一定壓力，但所謂道高一尺、魔高一丈，理大社會政策研究中心主任鍾劍華直言，發展商要避稅一定有方法，「譬如轉做服務式住宅，或者短期合約出租，但自然失去靈活性，亦有一定成本，到時睇佢（發展商）自己點計數」。

即使是影響最大的豪宅項目都可拆招，中原地產陳永傑就指，空置稅對豪宅市場影響最大，因大多豪宅均以現樓形式發售；若空置稅推出，將大大增加現樓賣樓風險，故相信發展商或以先租後賣形式推售豪宅項目，以免繳付稅項。

另外，市場料發展商將成本轉嫁買家的機會最大。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指，初步估計應課差餉租值的200%，約等同樓價的4至5%，即是發展商的持貨成本；若樓市續升，可抵銷部份稅項，而且發展商亦可將部份成本轉嫁買家。

據指，政府將以取得入伙紙為界，定義空置單位，故市場料發展商或放慢申請入伙紙，因項目一獲批入伙紙，貨尾單位將成燙手山芋，難料市場需時多久才能消化該批單位，所以與其冒險按計劃申請入伙紙，不如推遲，爭取將更多單位售出，令貨尾單位最小化。
■記者葉煜燊

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「囤貨王」新地持逾千伙未出售


新地南昌站匯璽3期空置嚴重。謝榮耀攝

【本報訊】空置稅殺到，地產商近期加快推售貨尾。本報統計已取得入伙紙而已開售的新盤，現時全港十大空置量最高的入伙盤，新鴻基地產成囤貨王，手持逾千伙單位未賣，有機會成為受空置稅影響最大地產商。

這10個空置量最高的新盤，尚餘近2,200個貨尾單位待售，主要為樓價逾1,000萬元的住宅，空置率介乎8%至66%。當中新地持貨量最多，涉及4個樓盤共約1,458伙，佔該10個新盤總量的六成多。其次是嘉里發展手持逾310伙貨尾，分別是何文田皓畋及屯門滿名山。

現時全港3大囤貨量最高的已入伙新盤，新地樓佔據頭三甲。包括南昌站匯璽3期、元朗Grand Yoho2期及何文田天鑄1及2期；去年底獲批入伙紙的匯璽3期，單位總數1,188伙，去年11月以平均呎價逾2.1萬元開售，累售517伙便停售，尚餘多671伙貨尾未賣，是目前全港囤貨量最高入伙盤；其次Grand Yoho2期尚餘約550伙待售，以單位總數826伙計算，貨尾比例66%冠絕入伙盤。本港豪宅空置情況普遍，部份物業更空置長達10年以上。趙世曾旗下卓能集團的荃灣「米奇則」新盤壹號九龍山頂，2007年已批出入伙紙，單位總數49伙，仍有35伙貨尾未賣。
■記者葉煜燊

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施永青指屬形象工程　無助上車


施永青

【本報訊】政府將日內公佈一手樓空置稅，中原集團創辦人施永青指，早前政府徵收三成辣稅都未對樓市有大影響，料空置稅影響更微，直言是形象工程，實際無助港人上車。

他認為空置稅出現後，有機會被徵稅的樓盤項目時間上已近現樓，發展商迫在眉睫清貨，因而短期內會多推現貨。該類單位通常為「賣剩蔗」，但市民仍「焗住要買」。

相反，樓花仍有長時間未到入伙紙、滿意紙階段，出售逼切性不大，發展商會因而暫停賣樓花。他又指，現時香港住宅空置率只有約3.7%，空置稅對樓市無影響，預計措施推出後，空置率仍會不跌反升。

湯文亮料樓價跌一成

施永青認為，更有效令樓市降溫是政府於地價上着手，令整體定價降低。另於私人市場中撥出部份土地，作為港人上車盤，不受投資因素、外來因素影響的本地民生市場，去幫助港人上車。

祥益地產總裁汪敦敬則持不同意見，指發展商現時銷售策略，是等待項目周邊地盤價格升高才賣，例如一個樓盤先賣一半，另一半於兩、三年內慢慢賣，其間鄰近地盤地價上升，該批貨尾亦可賣更高價錢。他認為，此舉會受空置稅影響，無論短期或長期，威力長存；相信一旦出招，樓花存在壓力，銷售受挫。

紀惠集團行政總裁湯文亮回應時表示，樓價上升的原因是地產商控制房屋供應，這3招均能有效應對此問題。湯指以往的額外印花稅只是壓抑買家需求，而真正解決房屋問題應要增加供應量，「空置稅就係政府逼地產商去賣樓」。他又認為林鄭現在推空置稅是適當、合時的做法。湯預料下半年樓價跌一成，「如果一手樓減價，二手樓照道理會跟」。
■記者陳寶恩