李嘉誠旗下長實集團，昨拆售葵涌雍澄軒其中65個單位。黃賢創攝
【本 報訊】特首梁振英無力打壓樓市，地產商與政府就買家印花稅（BSD）仍處角力階段之際，「超人」李嘉誠旗下長實索性「挑政府機」，打正旗號推出毋須付 BSD及額外印花稅（SSD）的葵涌雍澄軒，酒店房當作住宅賣，明剃梁振英眼眉。首批65個房間，平均建築呎價5,236元，平過部份二手居屋價。
記者：朱連峰 陳家雄 陳新政
該盤昨晚7時開售，首批65伙不足一小時沽清，套現兩億元，今日加推30個「酒店房間」供內部認購。有人即買即放，消息稱，一名本地炒家昨晚以355萬元購入30樓以上7室，即晚加價12%至398萬元放售，未有承接。另市傳逾10個代理加入炒賣行列。
為 壓抑樓價，政府2010年推出額外印花稅稅率（簡稱SSD），去年10月推出加強版，如買入物業持有不足三年，稅率介乎10%至20%。至於買家印花稅 （簡稱BSD）則針對非本港永久居民，即所有外地人士或以公司於本港置業，須負擔額外15%的買家印花稅，若在三年內賣出物業，另按出售時間徵收SSD。 雍澄軒02年中批出地契，屬酒店用途，因是非住宅物業，不受政府推出的BSD辣招影響，故外界視此為走法律罅。
長實突擊拆售雍澄軒酒店房 間，開創全港拆售酒店房間先例。現時樓價高企下，酒店房的售價亦低至三百多萬元，有市民甚至認為「抵買過免地價白表居屋」，即掀起搶購潮，瘋狂樓市下的 「酒店房」，一樣有人照搶購。首批65個房間，建築面積656至909方呎，實用率75%，建築面積平均呎價5,236元，比近期一手樓盤呎價「萬萬聲」 低出一大截。在旁同系的二手住宅雍雅軒，現時建築面積呎價逾5,900元，雍澄軒平逾一成。
須以酒店客人身份租住
有買家即場開票，心急趕入場。黎樹雄攝
建築面積六百餘方呎兩房單位的售價只是339.4萬元起，加上該物業屬非住宅物業，因此買家不但可隨時放售，同時亦不會被罰SSD及BSD，即吸引餓盤已久的炒家出動，長實執行董事趙國雄指「超值」。
趙國雄指，買家主要是本港人，無大手掃貨現象，最多一人購入兩伙。對於市場質疑長實是次分拆酒店房間「扮住宅」出售，趙國雄說：「呢個唔係一個住宅，係一個投資項目。」
但 買家必須留意，雍澄軒因並非住宅，市民購入當「私人住宅」即屬違法。雍澄軒的宣傳單張已列明，批地條款及相關條例指定，雍澄軒的酒店房間必須作酒店用途， 不可作其他用途包括私人住宅用途，買家只能走法律罅以酒店住客身份租住單位，並須與酒店簽署一份「使用准許協議」才能入住，同時亦要交租，但有關租金酒店 會在七至十天內全數退回。
長實為吸引買家，提供最高樓價兩成的二按，息率為P（最優惠利率5.25厘），還款期亦與一按同樣為最長15 年。長實稱，有三間銀行為買家提供樓按，息率可低至P減2.75厘。付款方法有兩種，成交期分別四及六個月。雍澄軒提供360個酒店房間，出租率逾 90%，平均月租約1.35萬元，租金回報率約四厘。
政府調查分拆有否違例
政 府對長實今次的賣樓舉動相當重視，多個部門均即時了解長實的舉動有否違例。地政總署表示，正調查長實將酒店分拆出售，有沒有牴觸地契條款。政府發言人隨後 補充，SSD及BSD均適用於住宅物業。政府指，有關物業是否屬住宅，與其稱謂及實際用途無關，一切需視乎相關的政府租契、公契，以至按《建築物條例》發 出的佔用許可證而定；政府又指，稅局亦會按《印花稅條例》處理雍澄軒交易。
「梁粉」新世界主席鄭家純拒絕評論長實將酒店變住宅出售，並指新世界現階段沒有相關計劃：「邊有咁快呀？我啱啱先消化到（長實的方法），我都唔知佢點搞法（將酒店變住宅出售）。」
雍澄軒服務式住宅檔案
地址：葵涌和宜合道33號
房間數目：360間
建築面積：502呎至909呎（兩房至三房）
實用面積：374呎至679呎（兩房至三房）
實用率：約75%
推售數目：首批65伙
平均建築呎價：5,236元
售價：兩房最平339.4萬元；三房最平453.6萬元
付款方法：四個月成交期；六個月成交期（按定價加樓價2%）
按揭安排：一按承造樓價50%，最長15年還款，尚乘集團提供樓價20%二按，息率P（5.25厘）
管理費：每呎2.9元
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130219/18170041
潛在風險高 業主隨時倒貼
雍澄軒吸引大批買家入市，長江中心售樓現場昨人頭湧湧。易仰民攝
【法律意見】
長實破天荒將葵涌酒店雍澄軒拆售，惟只可借五成按揭，律師表明本港有酒店拆售前所未有，潛在風險巨大，「業主」或只有業權而無管理權，租金收入隨時得不償失。要留意，房間大部份連租約，月租不能補足供款，業主分分鐘「倒貼」。
營運商換設施要夾錢
律師梁永鏗指出，由於360間房業主個個不同，但要由同一營運商去做，所以「形式上只係幾百人一齊集資搞間酒店」。
長 實昨派發單張上，寫上購買「酒店房間」人士，要簽署一份具法律效力的「酒店營運合同」，營運商有權自行處理每個酒店房，如更換設施。梁永鏗指，「業主」或 純粹收租而不可抗拒營運商安排任何住客入住其房間。若營運商對酒店內外環境有要求，如希望翻新大堂，「業主」有責任夾錢，並非如住宅物業般可籌組業主立案 法團投票決定。
由於發展商保證雍澄軒一手買家可承造五成按揭外，亦獲長實旗下財務公司承造兩成二按，最多可借樓價七成。以最平樓價340 萬元房間計算，兼採用二按，按揭年期最長15年，月供16,712元。假若購入一個相同樓價二手住宅，可借樓價七成承按25年，每月供款10,677元， 每月供款少56.5%。按長實指，現房間平均月租1.35萬元，供款或多於租金。
立法會議員兼律師涂謹申認為，長實有關安排法例上說得通，等同商業酒店買賣，但買家需要明白箇中風險，最重要你情我願。涂氏指，最極端情況下，若發展商沽清房間決定不再經營管理，甚至將公司清盤，小業主要自行找人管理；縱然發展商繼續經營，管理費會否失控？
《蘋果》記者
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130219/18170043
無示範單位 市民指搵笨
【反應不一】
長實破解政府緊箍咒，推售以「住宅化」包裝的酒店房間，由於可避免跌入SSD及BSD稅網，昨吸引大批市民湧至葵涌現場參觀，項目昨晚發售，有買家帶同支票趕往售樓處，即場寫支票付定金。
買家帶支票即落定
，酒店大堂設圍欄讓市民排隊，大批代理在現場拉客，惟不設示範單位，市民排隊約十餘分鐘後只能在大堂參觀，連電梯口也不能進入，有市民指「搵笨」。記者嘗試以租客身份查詢，職員回覆指房間已全數出租，不設參觀。
就現場觀察逾三小時所見，至少逾200人參觀，惟大多數是本港人，操普通話的內地客不超過五批，人數約十多位。由於不設示範單位、沒售樓書及圖則觀看，即使有代理游說價錢吸引，部份市民亦耍手擰頭，表示不會考慮。
傍晚時分，中環長江中心售樓處聚集以數百計買家，不少是接到WhatsApp消息，帶同支票趕往現場落定金。
投資者劉先生表示：「資金冇出路，購入單位作收租；聽講回報都唔錯，反正啲錢都擺喺度。」
亦有現居毗鄰雍雅軒住客，直言「貪平」才考慮買入雍澄軒。
《蘋果》記者
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130219/18170044
悉售四酒店 可勁賺303億
【利潤豐厚】
今 次長實將酒店雍澄軒由租轉賣，避過特別印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）之餘，更一鋪過可套現近13億，「超人」李嘉誠將樓市煉金術發揮得淋漓盡 致。若長實將另外三家同類酒店悉數轉售，單單四個酒店項目，保守估計可為長實帶來約303億元收益，遠多過去年集團260億元的售樓總和。
超低價奪酒店地
翻 查資料，包括雍澄軒在內，長實共有四個類似的酒店式服務住宅項目，餘下三個分別是馬鞍山海澄軒、紅磡灣的海灣軒和海韻軒。酒店補地價一般遠低於住宅，最經 典例子是李嘉誠98年時，以每呎200元、總額1.2億元的超低地價，投得馬鞍山招標酒店地，之後建成海澄軒酒店作收租用途。所以，四個項目中最「肥仔」 的，就是海澄軒。按現時同區樓盤建築約7,500元估算，悉數出售可套現約45億元，就算計及每平方呎約2,000元的建築成本，項目純利接近32億元。
昨 日推售的雍澄軒是四家酒店規模最細，最大就要數海韻軒，共有1,980間套房及400個泊車位，建築面積約126萬平方呎，按鄰近的海濱南岸近期建築面積 呎價成交價9,937元估算，整個項目可套現逾125億元。去年10月時，長實曾計劃將該四項目分拆上市，計劃集資約60億元，惟後來因市況欠佳告吹。
《蘋果》記者
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130224/18175299
雍澄軒暫未出現撻定潮
【本報訊】長實分拆酒店房風波昨踏入第五天，亦是買家簽定正式買賣合約的日子開始，據本報接觸發展商和地產代理商，暫未出現大規模撻定潮，也有買家自稱成功找到銀行承造物業五成按揭。
自從上周一長實突擊發售雍澄軒，兩天售出360個連租約房間，市場亦湧現了近50宗摩貨傳聞，即時惹起政府各方部門關注，特首梁振英更主動呼籲買家應留心購房風險。
趙國雄：簽約順利
上 周五買家開始分批簽定買賣合約並付一成樓價前夕，更傳出有律師拒做樓契風波，據一名不願透露身份的地產代理高層稱，長實向買家建議了多間銀行，縱使有個別 銀行擔心物業類型不同於住宅類別，可能引起借貸風險，但亦有銀行按一般樓契合約收貴數千元、即約2萬餘元為買家造契，昨未聞有買家未能成功簽約。
本報分別向長實執行董事趙國雄和集團發言人了解落大定時是否有買家遇上阻力，趙氏指「簽約順利」，未聽說有問題。對於有報道指長實旗下紅磡海韻軒酒店可隨時分拆出售，趙國雄強調目前無此計劃。
其中有凶宅大王之稱的資深投資者陳應佳對本報直認「剛簽了約，並有銀行批出造五成按揭。」陳應佳指購入雍澄軒物業是當作長線收租用途，因本身與十多間銀行有業務來往，只要合乎借貸條件不超過審批金額上限，「絕對無問題」。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/first/20130514/18259563
證監出手 李嘉誠投降
【本 報訊】醞釀超過一年、經長實律師團隊反覆研究，「超人」李嘉誠向政府「挑機」拆售雍澄軒，最後卻因證監會介入而宣佈跪低。長實表示，由於出售雍澄軒酒店房 間被指是未獲認可推銷集體投資計劃，已與證監會達成協議，取消所有雍澄軒交易兼向買家全數退款。有法律界人士認為，一旦有買家拒絕取消交易，長實可能陷入 毀約或實行集體投資計劃的兩難處境。
記者：鄧偉忠 陳健文 譚靜雯
今年2月18日，長實突然將雍澄軒酒店房間當住宅出售，多名官員甚至特首梁振英先後開腔呼籲投資者小心，惟「超人效應」說服不少投資者，令雍澄軒全部360伙兩日內火速沽清，套現逾14億元。
趙國雄：以和為貴
擔大旗負責推銷雍澄軒的長實執董趙國雄昨繼續「死撐」，表示長實「冇做錯」，與證監會協議取消雍澄軒買賣，是想「以和為貴」，因為香港需要和諧。
證 監會早已就調查雍澄軒與長實角力，由於一旦買賣協議落實將難以追究，證監會要求長實在6月份買賣交易死線前取消交易，否則將向法庭入稟叫停。本報獲得長實 致買家的函件中，長實雖不認同證監會觀點，但強調交易可能會因冗長法律程序、及出現不明朗因素，可能無法就酒店房間買賣進行交易，提出取消交易。長實將於 本月30日前向客戶全數退還定金，連同7厘利息（滙豐最優惠利率＋2％），以及向買家支付1萬元，用於支付律師及其他費用。
對於拒絕取消交易的買家，長實在信件「恐嚇」，集團是在「不承認任何責任」的前提下提出取消交易，若買家不同意取消交易，證監會可能會在原訟法庭展開法律程序，向法院申請頒令宣告交易無效。
執 業律師黃國桐坦言，長實的公告「好陰濕」：「（長實）唔同意人哋（證監會）法律觀點，但點解又話要取消交易？」他表示，長實明顯是推卸責任，並指取消交易 是雙方同意下才能實行，買家之後無權追究，但若買家要求繼續交易，一旦長實拒絕，可能構成毀約；但如果交易實行，則可能陷入集體投資計劃。
證監會行政總裁歐達禮表示，集體投資計劃的投資者在投資前有權獲得的資料，較雍澄軒個案中獲提供的資料為多，故認為有關解決方案屬合理結果，並指方案若能落實，將可確保各方回復到交易前的狀況。
違規推銷集體投資
雍澄軒首批單位平均建築呎價5,236元，平過部份二手居屋價，吸引買家搶購。
證監會指，有迹象指雍澄軒銷售項目具備集體投資計劃的多項主要元素，其中包括酒店日常管理是交予另行委任的經營者代替買方執行，而酒店營運者將會掌控酒店管理和監督所需的各項主要職能，其中包括把客人編配至不同房間。
根 據《證券及期貨條例》，集體投資計劃主要包括四項元素，就財產作出安排、投資計劃參與者對財產管理並無日常控制、財產由營辦投資安排人代為管理，以及投資 安排的目的是讓參與者從中獲得利潤回報。有法律界人士認為，長實今可能是過份集中於斟酌雍澄軒的地契問題，而疏忽或觸及集體投資計劃的可能性。
雍澄軒拆售事件簿
2月18日
長實突然宣佈分拆出售雍澄軒酒店項目
2月19日
發展局局長陳茂波呼籲雍澄軒買家小心，單位只可作旅館用途，如發現違例，地政總署有權收回物業。長實執行董事趙國雄堅稱拆售雍澄軒：「完全係合法、合情、合理。」
2月24日
有買家報警求助指長實未有清楚交代買家所須承擔的風險
3月4日
立法會議員郭榮鏗去信證監會要求跟進
5月13日
證監會調查雍澄軒項目，長實同意取消酒店交易，主動向買家退款
資料來源：《蘋果》資料室
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130514/18259566
京溫馨提示 勿惹民憤
【拆局】
證監會指長實拆售雍澄軒房間屬集體投資計劃，長實雖不認同有關法律觀點，卻未如以往訴諸法院「撐到底」，反選擇取消交易。
少有「未打先投降」
不 少政、商界人士把今次事件，與早前和黃突然在貨櫃碼頭工潮中讓步聯繫一起，認為李家已收到北京「溫馨提示」，少做惹起民憤的事，不要為梁振英政府添煩添 亂，但會否全面轉軚挺梁，就有待觀察。有商界人士指，以往長和系不怕與政府打官司，如早前市建局向長實子公司追討一筆土地發展公司年代遺下的收地開支欠 款，雖只涉2,300萬元，但李澤鉅堅持打官司，與今次「未打先投降」明顯不同，亦顯示李家不想「搞大件事」。
早前特首梁振英與長和系主 席李嘉誠密會，不久和黃及貨櫃碼頭外判商即提出加薪9.8％方案，令工潮得以化解，該商界人士相信李嘉誠對主管港澳事務的人大委員長張德江，要求港人減少 爭拗、多搞經濟的指示心領神會，今次長實不戰而降，相信也是不想北京覺得李家「唔聽話」，至於李嘉誠會轉軚挺梁？「呢個好難講，唔做添煩添亂嘅事，唔代表 要撐佢（梁振英）。」
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130514/18259567
買家可追討毀約損失
【本 報訊】長實拆售葵涌雍澄軒劃時代告終，雖然大部份買家對長實回水表示歡迎，但買家亦可以選擇拒絕取消交易，長實往後可能面對連串法律訴訟。長實多年來一直 奉行合約精神，旗下樓盤必向未按合約完成交易的買家作出法律行動。有法律意見認為，長實今次如同毀約，買方可向賣方追討一切損失。
律師梁永鏗表示，現時一般二手住宅樓宇買賣，若買賣一方在簽署正式買賣合約後取消交易，買賣任何一方可向對方追討損失。
二手轉售可追差價
今 次長實單方面要求雍澄軒所有買家取消交易，已是毀約；買家若在交易造成損失，例如單位在二手市場轉售，賺了60萬元，這60萬元或因長實取消交易而失去， 可向長實追討；而就算單位未曾轉手，只要證明單位已升值，亦可向發展商追收差價，大前提是要視乎雍澄軒買賣合約內容，有否偏幫賣方的條款。
斥 資近500萬元入市的買家岳女士認為長實應一早退款。她於簽訂臨時買賣合約後，才發現必須與發展商簽署條款苛刻的酒店營運合同，質疑長實未有清楚交代買家 需承擔的風險，「如果可以攞番錢梗係開心」。她又批評長實拆售雍澄軒手法，「點解會用咁嘅手段銷售，佢真係好過份」。另一買家、中信証券國際執董林一鳴表 示，不希望捲入複雜的法律程序，願意取消合約。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130514/18259568
李澤鉅一意孤行撞板
【本報訊】長實以「蠱惑招」拆售雍澄軒，表面是被證監會找到法律漏洞，惟對擁有龐大律師團的長實，竟未有計及上述因素實屬罕見。有市場人士擔心，集團主席李嘉誠或會找人「祭旗」。
趙國雄硬銷項目
2月中旬，長實執行董事趙國雄揚言：「（雍澄軒）係一個劃時代嘅地產投資項目。」對於當日有人質疑，長實分拆酒店房間只是「扮住宅」出售，趙多次回應：「呢個唔係住宅」。
及至3月初，法律界立法會議員郭榮鏗去信證監會、指拆售雍澄軒應落入《證券及期貨條例》中「集體投資計劃」範疇，當時長實副主席李澤鉅堅持做法合法。
有地產界人士透露，拆售雍澄軒的決定，是由李澤鉅拍板。長實的法律團隊曾仔細研究項目的地契及地政條例，認為有足夠法律理據拆售項目，但疑有人「漏招」，忽略項目性質或牴觸證監條例。知情人士稱，有長實高層曾提醒李澤鉅，拆售有潛在風險，但李澤鉅堅持去馬。
郭昨指出，今次事件不涉刑事責任，故買家只可循民事訴訟索償。至於索償對象，律師梁永鏗表示，應是負責拆售雍澄軒的子公司、即Pearl Wisdom Limited（PWL）及相關董事。資料顯示，李澤鉅是PWL其中一名董事，趙國雄亦是董事之一。
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