港12年來首加P 調升0.125厘 加息時代重臨

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港12年來首加P　調升0.125厘
加息時代重臨

滙豐亞太區顧問梁兆基指決定加息不容易。馬泉崇攝

【本報訊】金融海嘯後，本港銀行迎來12年首次上調儲蓄及最優惠利率（P），超低息時代宣佈告終。獅子行滙豐帶頭加息0.125厘，為加息周期揭開序幕，目前至少共16間銀行已宣佈加息，當中只有細型星資行華僑永亨，加幅稍多達0.25厘，令本港繼2008年短暫閃現3個P後再有相同情況。財金官員提醒置業人士注意風險。
記者：黃珮琳　劉美儀

由於滙豐加幅僅屬市場預期一半（外界預期加0.25厘），12月份倘美國再加息，銀行界認為本港有機會再加，具體情況視乎當時資金流向及拆息變化等因素。

美國聯儲局早前宣佈加息0.25厘，金管局總裁陳德霖昨晨表示，擔心美國加息步伐較預期快，香港銀行體系資金成本有所增加，港銀有機會加P。不出3小時，滙豐宣佈「謹慎」加息，將P由5厘上調0.125厘至5.125厘，儲蓄利率同步提高至0.125厘。



該行亞太區顧問梁兆基坦言，今次決定加息不容易，已考慮一系列因素並力求平衡，包括拆息上升、存款結構漂移、企業負擔、外圍環境不明朗經濟下行風險、市場競爭下對手回應、社會責任以至存戶感受等。由於啟動加息大閘的拆息水平，長遠是否抽升「仍要觀察」，為免2004年9月，該行加完息後兩個月內又掉頭減（因拆息突回落）的情況重演，故「目前呢一刻最適合加1/8厘（0.125厘）。」

華僑永亨上調0.25厘

雖然決定艱難，但並非不情願，梁謂作為決策層，滙豐是「（加息）義不容辭」，又否認受政府壓力，加息完全是銀行個別商業考慮，「商業運作冇所謂情唔情願」。對於年內再加息可能，他留下伏筆說「本港息口最終需與美息同步，今年餘下時間有機會再加息」。
滙豐加息後，為免存款流失，同業相繼跟隨，包括中銀、恒生、渣打、東亞及大部份中小行都跟加0.125厘，惟獨華僑永亨將P上調0.25厘。經調整後，滙豐、恒生、中銀的P升至5.125厘；渣打及其餘銀行的P為5.375厘；華僑永亨則為5.5厘，亦是自2008年11月，因星展香港沒有跟隨大行減P，市場再現3個P水平的現象。

對於華僑永亨「另類決定」，該行行政總裁藍宇鳴回應，一及三個月港元拆息今年以來已分別上升108點子及97點子，存款成本加重，調高P是對應市場息率及資金成本上漲的結果。

惟分析相信，華僑永亨早前先行加儲蓄息率吸存，但同業未有跟隨，現「騎虎難下」，資金成本加重已捱了近一個月，迫不得已追加P幅度達0.25厘；加上星資行吸存能力不及本地行，存款基礎細，P越高理論上越着數，故兵行險着，不過其P水平高於同業，貸款增長勢必受壓。

財金官員籲注意風險

一早「溫馨提示」銀行加息機會極高的財政司司長陳茂波，昨重申本港超低息環境已經過去；又指本港屬小型經濟體系，受外圍因素影響大，忠告置業人士注意風險。陳德霖亦呼籲，加息會為香港市場帶來不穩定性，包括資產價格或出現調整，中美貿易戰及美息風險，市民要保持警覺。

另一龍頭行中銀副董事長兼總裁高迎欣亦稱，本港經濟基礎穩健，預計由加息引起的市場風險可控，但各界應做好風險管理。渣打銀行香港區行政總裁禤惠儀謂，本港息口最終需要與美息同步，隨着美國持續加息，本港有機會需要再加息。

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滙豐走鋼線　象徵式出手


滙豐亞太區顧問梁兆基

【本報訊】一直是銀行界龍頭大哥的滙豐，昨在市場資金充裕下，半推半就跟隨美國宣佈加息，屬意料之內，惟加幅僅0.125厘，而非0.25厘，則出乎預期。滙豐亞太區顧問梁兆基，神色「凝重」代表行方解釋今次「唔容易」的加息決定，前因後果千斤重擔，左盤右算，在自身利益及社會責任之間遊走鋼索。

保利益兼回應政府意願

有分析指出，「獅子行」只加儲蓄及最優惠利率（P）各0.125厘，雖然濕碎但總算兵行險着，安全着陸，既回應了政府意願，代為出手釋放「香港超低息時代已終結」的關鍵訊號，警惕炒家止步；微步加息亦令自己資金成本不致輸得太慘，為12月有需要時再加息留一後路。

金管局總裁陳德霖、財爺陳茂波，昨早先後露面，評論美聯儲加息決定，滙豐隨即於11點召開解說會。梁兆基在開場白及答問環節，不下4、5次提到，加息決定充份照顧了社會責任、企業負擔以至存戶感受，連該行立足本港逾150年，與香港一齊成長的歷史都派上用場，足見做龍頭行之不易為。對加息有否受政府壓力，梁亦毫不猶豫予以否認，重申加P及儲蓄利率是銀行商業決定。

當局是否發功，致最終影響銀行埋門一腳，只會是口同鼻拗的爭議；但無論如何，滙豐今次加息舉措，仍有不少留白之處需要釐清。

首先，本港對上一個加息周期，銀行體系結餘降至不足100億元才啟動，現時結餘超過760億元，本港資金如此充裕，銀行仍要未完全睇清拆息走勢下便先行加息，是否代表了2008年雷曼風暴後「水浸金山」，觸發加息計算的臨界點，要重新劃線？

其次，都說銀行加P及儲蓄利率是商業決定，但美國未議息，財政司司長陳茂波已4日兩「溫馨提示」，本港加息機會極高，做法異於尋常，所謂自由市場決定，與財金官員以風險為本，對息口去向作擦邊球式評論，兩者該如何接合解讀，值得深思。
■記者劉美儀

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業主軟化　二手樓連環劈價
施永青：不會出現跳崖式急挫


銀行昨加息後，買家盼樓價大跌，觀望氣氛濃厚。

【息魔來襲】
【本報訊】本港長達10年的低息年代終結束，首當其衝是近期已積弱的二手樓市。昨加息後，業主態度軟化，市場錄得多宗減價成交，劈價最多一成。天水圍嘉湖山莊有買家趁火打劫，兩房還價僅450萬元，但遭業主拒絕。中原集團創辦人施永青認為，美加息明年料停止，港樓不會「跳崖式」急挫。
記者：朱連峰

祥益地產謝利官表示，新界「上車樂園」嘉湖山莊昨加息後共錄得約15宗減價放盤個案，平均減幅約5%至6%，包括翠湖居一個高層三房戶，叫價由加息前618萬元，昨減至590萬元，呎價1.07萬元。

450萬欲購嘉湖被拒


本港銀行昨加息後，對二手樓市有一定影響。何柏佳攝

可是買家卻嫌業主減得少，希望加息因素令屋苑樓價從約兩個月前高位跌兩成才入市，惟現時只跌約一成，故觀望繼續等。

有些買家更趁火打劫，如景湖居一個低層實用面積446方呎兩房單位，市場放盤約兩個月，8月尾開價575萬元，惟市況淡靜，加息前業主已把叫價調低至510萬元仍乏人問津，直至昨加息利淡因素出現後，一名用家嘗試還價約435萬元，謝已提醒買家還價實在太低，業主肯定不會接受，於是該買家加碼至450萬元，並已寫支票以示誠意，惟510萬元已是業主暫時底價，故拒絕出售。謝直言買家還價低，與業主開價有距離，難促成交易，故加息首天零成交。上月樓市未轉差時，嘉湖低層造價也要570萬元。

中原袁廣達稱，加息後，九成客觀望，急套現業主惟有減價，如鰂魚涌康蕙花園2座高層D室，原叫價1,100萬元，早一星期都有兩、三枱客睇樓，但近星期竟無客睇樓，業主心慌，加息後即劈價120萬至980萬元求售。

美聯林志堅表示，將軍澳加息後即晚連錄最少6宗業主跪低減價求售個案，減幅4%至11%，其中日出康城緻藍天1座低層RB室四房戶，叫價由1,550萬減至1,380萬元，勁減170萬元。東涌映灣園、元朗尚悅及YOHO Midtown亦於加息後現減價放盤，減幅最多6%。

業界：二手市場或急凍

加息後，二手市場即錄得成交。中原簡偉雄稱，元朗尚悅13座高層K室兩房戶，本月初叫價650萬元，本周三買賣雙方原本已議價至600萬元，昨加息後，業主擔心樓市繼續轉差，一口氣多減18萬元，以582萬元沽貨。粉嶺名都6座中層B室，一個月連減五口價後共20萬元後，昨終以529.8萬元售出，賣平10%。

中原集團創辦人施永青認為，美國加了8次息，香港都是加半次，反映港元處於強勢，持有港元資產包括物業，可靠性及穩陣性仍高，預料明年美國加息兩至三次就會停止。業主惜售仍十分強，沽樓後套現將資金存放銀行，只有1厘多利率，但買樓仍徘徊2厘左右回報，港樓出現調整是無可避免，因交投少，總有人想套現就會減價，但樓市不會出現跳崖式下跌，年底前最多跌10%以內。

業界預期，加息及新盤低價搶客，除非二手擴大減幅，否則加息勢令二手樓市急凍。

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主流供款期或延長至30年


天生樓雖說首期只需7.5%，但選用40年還款期，有可能需供到退休。資料圖片

【本報訊】滙豐銀行昨率先加P按，加上目前樓價高企，對置業人士而言，新造樓宇按揭息率提升，將增加供樓負擔。回顧過去20年，樓價一直呈升勢，儘管期間出現過調整期，或金融海嘯來襲，樓價曾顯著下跌，惟短時間內已重拾升軌。市民在樓價高企年代，供款年期亦越來越長。

54%人置業意欲不減

按中原按揭提供資料，1998年，業主平均供款期為18.5年，但10年後的平均供款年期已升至20年；直至2018年，以首7個月計算，平均供款年期升至26.6年，反映樓價高企的年代，置業人士普遍「攤長來供」，令供款年期上升。近年，新盤市場甚至出現40年供款計劃，供樓年期延長料成趨勢。例如新世界（017）旗下屯門天生樓為年輕人提供港人首置計劃，雖說首期只需7.5%，但選用40年還款期，有可能需供到退休，部份人甚至要延後退休年齡以應付供樓負擔。

中原按揭早前委託香港大學民意研究計劃調查市民置業意欲，有54%有意置業人士表示即使本港加息，置業意欲仍不減，但較去年12月的73%及今年6月的70%同類型調查為低。中原按揭董事總經理王美鳳表示，加息後承造樓按的最低入息要求會提高，即是上車難度將會提升，如壓力測試門檻沒有調整，市民承造按揭的年期可能會再次延長，主流供樓還款期有機會由原本的25年變成30年。
■記者陳寶恩

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壓測利率同升　市民上車更難


陳德霖指當局會因應市場利息走勢變化，考慮調整壓力測試，但指現時言之尚早。

【本報訊】本港大部份銀行鐵定上調最優惠利率0.125厘，意味現行按揭利率，及金管局訂下的壓力測試利率亦上移0.125厘，隨着「上會」難度升級，市場對鬆綁壓力測試的訴求亦越來越大。金管局總裁陳德霖回應指，香港維持低利息已久，當局會因應市場利息走勢變化，考慮作出調整，但指現時言之尚早。

可減低貸款額或增擔保人

所謂「還款能力壓力測試」，是金管局宏觀審慎監管逆周期措施之一，主要提升銀行風險管理和承受衝擊的能力。按現行指引，以當前按揭利率計，有關按揭申請的每月供款，不可高於申請人家庭收入五成；在壓測基準下，假設按息上升3厘，供款佔收入不得多於六成。

假設二人家庭收入3.4萬元，目標是買入480萬元物業，部份（15%）選用按揭保險，總貸款額360萬元，分30年期攤還。即使加息0.125厘，準買家尚且能通過壓測。要留意是如匯豐所言，今年餘下時間仍有機會再加息，假設再加0.125厘，壓測利率就上移至5.5厘，上述準買家之供款佔家庭入息比率就超出60%監管紅線，上車夢幻滅。

參考本港上一個加息周期（2005年3月至2006年3月底），港銀短時間內累計加息3厘，若今次情況相若，意味實際按息升至5.25厘，而壓力測試利率會上浮3厘，即達8.25厘，每月還款增至2.7萬元，家庭收入要增至約4.5萬元才符合「上會」門檻。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳教路，可以透過減低貸款額，或者增加有收入的擔保人通過壓測。
■記者黃珮琳

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發展商指加幅少　續推新盤


萬科香港屯門新盤上源10月1日開賣；圖為該盤示範單位。資料圖片

【本報訊】本港正式步入加息時代，發展商繼續推新盤。萬科香港屯門新盤上源先後低價推出1及2號價單，共347伙，發展商落實該批單位鐵定10月1日早上開賣，本周六截票。將設大手客優先揀樓，每人最多可購4伙。

信置：市場需求仍大



九建（034）市務及銷售部總經理楊聰永指，鯉魚門海傲灣本周上樓書，下周開示範單位及開價，強調以市價推盤。楊指加息幅度比預期少，對推盤更有信心，亦相信不會左右客人買樓意欲。

信置（083）營業部聯席董事田兆源指，是次加息幅度溫和，比預期加幅少，相信樓市影響輕微。觀塘凱匯及大埔白石角逸瓏灣8料10月批預售紙，料同月上樓書，逸瓏灣8更會先行推盤。對於加息後新盤承接力，田認為市場需求仍大，輕微加息對銷情無影響。

嘉華國際（173）營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明表示，加息消息已存在一段時間，相信市場已消化。旗下樓盤考慮提供優惠按揭幫助上車。至於高成數按揭，溫認為每間發展商政策不一，需個別考慮。他認為協助市民上車是政府責任，不應該加重發展商負擔。

恒基（012）物業代理營業（二）部總經理韓家輝指，是次加息幅度輕微，料對樓市影響不大，集團考慮為旗下新盤提供優惠按揭。華懋集團銷售部總監吳崇武表示，港銀加息0.125厘，幅度輕微，相信全年再追加只是0.25厘，對樓市影響不大，料樓價平穩發展。元朗朗城匯部署下月中開售。
■記者陳寶恩