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屯門祖堂地　秘劏40鐵皮房出租
地署收回牌照

屯門泥圍菜園村八間鐵皮屋被劏成套房出租，佔地1.3萬平方呎。黃文邦攝

【本報訊】土地不足，連新界原居民祖堂地也奇貨可居。《蘋果》發現，屯門泥圍菜園村有逾1.3萬平方呎寮屋被劏成40間280至450呎套房，以最平每月4,800元放租，全數租出料每月收入逾20萬元。資料顯示，該地段為屏山鄧氏祖堂地，司理之一是曾牽涉天水圍泥頭山事件的鄉紳鄧達善。地政總署證實，該處建築物與已登記寮屋准許尺寸不符，改建工程未獲批准，因此已取消相關臨時牌照，並會採取進一步的執行契約條款行動。
記者：佘錦洪 

近月有人在facebook租屋群組發佈招租啟事，聲稱有40間位於屯門藍地大街的套房出租，面積介乎280至450呎，租金僅為市價三至四成。從貼文附上的實景照片所見，該租盤左右各有一排掛有房號的單層建築，外觀整齊而簇新，但全部均以鐵皮搭建，疑為改建寮屋。

前年衞星圖片顯示涉事地段只有兩間寮屋及樹木；上月航拍圖片已出現八間簇新鐵皮屋。

 自稱業主的姓黃男子直認出租的均為寮屋。

月租最平4,800元

記者佯裝租客，由一名自稱是業主的姓黃男子陪同參觀，發現租盤實際位處泥圍菜園村，只有一條小路通向大閘，通道鋪了地磚，更設有保安室，大閘亦正加裝拍卡機及閉路電視，私隱度高。套房全部有獨立廚廁，一房租金介乎4,800至5,500元，兩房則7,000元起，估計全部租出每月收入逾20萬元。記者放蛇當日亦發現有疑似準租客正由其他人陪同睇盤。

黃聲稱套房使用隔音板興建，防熱防火，更自誇夠堅固，「山竹（颱風吹襲）都冇問題！」現場所見，露天通道以至各個套房中都有工人在趕工，他稱現時只欠「手尾」工作，會在通道加裝路燈，亦可協助加裝窗戶、抽氣扇及電掣位，並直認出租的均為寮屋，「我呢啲屬於寮屋，但我哋係翻新裝修囉」。

劏房內間隔四正，客廳有窗戶。

鐵皮屋往大閘的通道鋪設地磚。

僅兩寮屋有登記

從航拍相片可見，該租盤由八間鐵皮屋組成，佔地約1.3萬平方呎。對比Google衞星圖片，前年12月該處只有兩組寮屋建築。翻查地政總署資料，該地段亦只有兩間登記寮屋，但登記的形狀與現有鐵皮屋相去甚遠，相信是有人違規擴建。

根據土地註冊資料，鐵皮屋位於屏山鄧氏「鄧輯五祖」擁有的祖堂地，屬舊批不可建屋地段，不得搭建未經批准或非已登記寮屋的構築物。本港寮屋自1982年後已不再接受新登記，已登記的亦不准擴建或改變用途，修葺亦要用與當年相同物料，否則隨時被勒令清拆。

祖堂地由鄧氏原居民代表司理管理。記者致電司理之一、屏山鄉事委員會第一副主席鄧達善，他劈頭第一句稱「唔知喎」，記者再追問時，他即說「冇嘢講啦，唔得閒」，掛斷電話拒絕回應。

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涉違法行為　司理孭罪責

前年7月由鄧輯五祖擁有的屯門泥圍菜園村大幅加租166倍，引起居民強烈反對。資料圖片

【本報訊】祖堂地是原居民繼承自祖先而集體擁有的土地，為源自同一祖先的同姓原居民男丁共有。有民間組織估計，現時全港祖堂地面積共約2,000公頃。根據《新界條例》第15條，任何以宗族、家族或堂名義持有從政府取得的土地，必須委任至少一名司理為代理人；若祖堂地有違法行為，司理或被檢控。

祖堂地多為「舊官批地」（Block Crown Lease），即地契未有列明建築物用途，但每幅地的用途限制很多，條款亦各有不同，如今次涉及地段不得搭建未經批准或非已登記寮屋的構築物，發展受到限制。

曾瘋狂加租166倍

若想脫手賣出一了百了亦有難度，因買賣祖堂地須得到全部持份男丁同意，但大家族易有分歧，往往令交易無法成事。

部份司理會把祖堂地分租，讓承租人自行決定如何使用及管理，因而導致土地管理混亂。前年7月由鄧輯五祖擁有的屯門泥圍菜園村曾經發生加租事件，當時新接手管理的外判公司為賺取更高收入，大幅加租166倍，有人以威嚇手段稱不接受加租就要搬走，一度引起關注。

民主黨立法會議員鄺俊宇指，新界地區利用祖堂地興建寮屋劏房出租牟利情況普遍，「往往係一幅大圍板圍住，你就唔知發生乜事」，待政府收到舉報正式執法清拆，已是一至兩年後的事，違規者已經回本走人，因低廉租金而租住的弱勢社群頓時無家可歸。

無黨派立法會議員朱凱廸指新界類似個案多不勝數，「喺新界好少人敢投訴惡人，所以畀人感覺係選擇性執法」，沒有逼切性的拖幾個月都是閒事，「啲人用塊地搵食，相信都係計過數，覺得暫時唔會俾人投訴同清拆，會有唔錯利潤」。

■記者佘錦洪
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鄧達善搞出嘉湖泥頭山

鄧達善管理的祖堂地過往曾被揭出租僭建寮屋。

【本報訊】地政總署表示，去年7月寮屋管制辦事處曾到上址巡查，但無發現有新建構築物或改建寮屋。近日接到查詢後，屯門地政處再兩度到訪現場，第一次發現大部份地方已被圍封未能入內巡查，小部份沒圍封空地擺放了建築物料，圍板內傳出機械操作聲音，懷疑有人進行未經批准工程，已即時張貼通知並發信予土地業權人，要求立即停止違契建築工程。第二次勘察證實現存構築物尺寸與已登記寮屋准許尺寸不符，處方亦沒批准在有關地段進行改建工程，因此已取消相關臨時牌照，並會採取進一步的執行契約條款行動。

法庭接納航拍舉證

翻查資料，鄧達善有份管理的祖堂地劣迹斑斑，2016年出租天水圍嘉湖山莊旁地段作「泥頭山」，曾在電話中斥記者「瘌痢」；同年又被揭發於洪水橋有違契僭建寮屋出租。2014年佔領運動期間，鄧亦曾帶隊圍堵《蘋果》妨礙報紙出版。

大律師陸偉雄表示，如土地上發現有違規寮屋，地政總署可要求土地業權人清拆還原，或先由地政請人清拆，再寄賬單予業權人埋單。他指過去私人土地上如建起圍板，的確會對搜證造成障礙，但法庭已接受航拍相片作證據，「你唔畀我入咋嘛，咁我咪放架航拍機上去影囉」。

有業內人士指，有關地段遠離大路，運送建材施工成本略高，連工包料每呎成本約400元，以現場相片估計需約500萬元，料要兩年回本。

■記者佘錦洪