5,000億填8個長洲 東大嶼40萬單位等14年

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5,000億填8個長洲
東大嶼40萬單位等14年


林鄭月娥昨發表任內第二份《施政報告》，並提出將東大嶼都會填海面積加碼至1,700公頃。何家達攝

【2018年施政報告　遠水近火】
【本報訊】行政長官林鄭月娥昨發表任內第二份《施政報告》，房屋土地政策成為焦點。早表明填海無可避免的林鄭在爭議未息下提出將東大嶼都會填海面積由1,000公頃加碼至1,700公頃，提供26至40萬住屋單位，配合北大嶼山及屯門等地填海，創建逾2,000公頃「明日大嶼」計劃，面積相等於8個長洲，政府消息預計總成本「4、5千億元走唔甩」，即消耗近一半儲備，但市民至少等14年才有屋可住。有團體狠批政府「填上癮」，議員狠批倒錢落海，估算填海成本隨時高達逾萬億元。
記者：鍾雅宜

林鄭第二份的《施政報告》主題為「堅定前行 燃點希望」，全篇近60,000字，房屋及土地供應篇章便佔近8,000字，林鄭在記者會上特別介紹明日大嶼計劃，強調是本屆政府重點工作，將盡快成立直接向她負責的專責統籌辦事處統籌項目。


《施政報告》建議在交椅洲和喜靈洲附近興建人工島。 《施政報告》建議在交椅洲和喜靈洲附近興建人工島。



僅能應付單程證新移民

東大嶼都會計劃由上屆政府提出，原本擬填海約1,000公頃，林鄭昨將填海面積加碼至1,700公頃，分別在交椅洲和喜靈洲附近興建4個人工島，涉及未來2、30年規劃，可提供26至40萬住屋單位，讓70至110萬人口居住，當中七成土地興建公營房屋。有網民依照現時每日單程證、即「前往港澳通行證」150個配額推算，14年後香港剛好新增約77萬新移民人口，東大嶼人工島公營房屋量僅能應付這批新增人口。

政府目標是將東大嶼都會發展成本港第3個核心商業區，連同龍鼓灘、欣澳和小蠔灣等近岸填海，整個「明日大嶼」共填海逾2,000公頃。

政府消息指1,700公頃填海將分階段進行，預計2025年開始會進行首300公頃的填海工程，於交椅洲以東建島；其餘700公頃人工島遲一至兩年動工，兩島分別於2032年和2034年入伙，共提供10多萬單位容納40至70萬人。其餘兩個人工島建於喜靈洲南北面，共700公頃，政府消息強調該700公頃未必一定會填，屬土地儲備，視乎研究結果而定，當局期望明年中可取得立法會撥款進行詳細研究。原本包括在計劃內的梅窩則不會填海。

團體轟林鄭漠視民間反對

當局期望未來可建成跨海鐵路及公路，由屯門龍鼓灘經欣澳、中部水域至港島北部，首階段填海地落成後可先有公路落成連接港島和人工島。當局亦計劃興建與北大嶼山公路平衡而建的公路，強調新運輸走廊可鞏固大嶼山通往大灣區等「雙門戶」角色。成本方面，政府消息預計只計填海成本為每平方呎1,300至1,500元，若連同基建，預料「4、5千億元走唔甩」。

林鄭月娥出席電視論壇節目被問到明日大嶼計劃會否作公眾諮詢，她先迴避問題，再稱「我哋已經不停諮詢」，指昔日擔任發展局局長時已有土地不足的問題，7年過去仍原地踏步，又指4、5千億元成本並非官方數字。

不過項目惹各界批評，公民黨譚文豪狠批計劃如同倒錢落海，粗略推算工程成本隨時達一萬億元，而截至去年底政府財政儲備僅有萬多億元，故計劃如同將幾代港人辛勤成果豪倒落海。

本土研究社成員楊夏至批評林鄭漠視民間反對，堅持興建人工島，在土地大辯論結束後才突然加大填海面積，「佢（政府）真係填上癮！」

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政府報告：威脅生態影響航道


中華白海豚

【本報訊】在大嶼山與港島之間水域建造人工島的構思多年前已提出，但政府一直裹足不前，原因是交椅洲及喜靈洲一帶海上交通繁忙，亦有生態保育價值。發展局前年完成的東大嶼都會初期概念報告，便對填海計劃提出連串問題。

報告指出，交椅洲大部份土地用途為「自然保育區」，用意是保存該島現有自然生境，該島沿海擁有珊瑚群落。交椅洲距離香港西航道僅600米，西航道是本港最繁忙的海上航道，大規模填海會縮減航行空間，對船隻構成危險。

毀中華白海豚棲息地

另一重點填海區位於喜靈洲，根據漁護署資料，該島是本港特有爬行動物香港雙足蜥的棲息地，全港就只有喜靈洲與鄰近的周公島及石鼓洲有紀錄。喜靈洲北岸水域亦是重要的珊瑚生境。喜靈洲現時亦有一個避風塘，在該處填海便須覓地重置。

整個大嶼山以東水域都具有漁業及生態保育價值，發展局的報告指出，東大嶼填海將對該區的漁業資源帶來影響，需要詳細評估。有關水域亦是中華白海豚及江豚的棲息地，而全中國境內只在香港有紀錄的白腹海雕，則棲息於鄰近的青洲及竹篙灣；三種動物均會受到東大嶼發展的潛在威脅。

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長洲以南擬填海逾千公頃


政府擬研究於長洲南面進行大型填海。資料圖片

【本報訊】「明日大嶼」計劃填海並沒有底線，政府消息人士透露，當局計劃明年向立法會申請撥款就該計劃進行大規模研究，當中包括研究於長洲南面進行大型填海，作為長遠土地儲備，就土地用途未有定案，但政府消息人士預計，該水域有潛力填海1,000公頃以上。

馬料水研建無車城市

翻查資料，長洲以南一帶屬政府2011年公佈維港以外填海研究25個選址之一，當時政府指該處有潛力填出1,500公頃的人工島，但文件亦指該處有可能屬江豚出沒熱點，較接近擬建的海岸公園、魚類繁殖及產卵區，最終無進一步研究。

政府早前已經提出的5個近岸填海選址，除了青衣西南早已經擱置外，其餘3處均被列入今次《施政報告》提出的「明日大嶼」計劃，龍鼓灘和欣澳填海規模不變，分別填海大約220公頃及80公頃；小蠔灣原本計劃填海60公頃，現會縮減規模，只填海10至20公頃，只作基建用途。

至於最多地區反對的馬料水填海，施政報告並沒有着墨，消息稱馬料水填海仍會繼續推行，但會「放慢步伐」，因應地區意見，當局會研究將該處建成「無車城市」，研究到解決交通基層問題才推行。
■記者鍾雅宜

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無視土地小組被轟假諮詢



【本報訊】政府聲稱透過土地供應專責小組進行公眾諮詢為本港未來覓地，強調尊重市民意見，但林鄭月娥在土地小組提交最後報告前，不但率先公佈加快推展東大嶼都會計劃，更將填海規模大幅由1,000公頃加碼至1,700公頃。林鄭昨在記者會上辯稱，並無忽視土地供應專責小組工作，認為兩者無大衝突。而「明日大嶼」將是未來土地供應的重中之重。

黃遠輝促解釋加大發展原因

土地供應專責小組主席黃遠輝（圖）也為林鄭護航，指《施政報告》不影響小組撰寫最終報告，強調小組報告會如實反映民意。黃又指林鄭提出「明日大嶼」的時間表及規劃非繞過小組，但認為政府應解釋發展規模加大的原因，以及新方案的成本效益及交通配套等資料。根據小組早前遞交林鄭的初步觀察報告，當中僅有一句稱「不少對填海持正面態度的市民都表示支持東大嶼都會」。

民主黨立法會議員尹兆堅形容林鄭做法是公然向市民宣佈土地大辯論只是一場戲和假諮詢，政府已預先有既定立場，甚至在任何研究或環境評估未完成之前，已由林鄭強行一錘定音，完全無視程序公義，「係咪日後一切公共政策都可以由特首自行決定？」
■記者羅繼盛

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公私合作農地起樓　益地產商


身穿廚師服的請願人士促林鄭月娥善用棕地「做啱個餅」。朱永倫攝

2018年施政報告【偽術包裝】
【本報訊】私人發展商在新界囤積農地不少於1,000公頃，千方百計改變用途起屋賺大錢。特首林鄭月娥今年的《施政報告》不避官商勾結之嫌，重新包裝公私營合作發展計劃，美其名為「土地共享先導計劃」，擁有農地的發展商可申請建屋，條件是申建的「新增樓面面積」中，需有六至七成用作興建資助出售房屋，預計明年上半年推出。
記者：謝明明

根據計劃，私人發展商若在新界擁有農地，可向政府申請「土地共享」，申請人需就有關農地先向「土地及建設諮詢委員會」申請，再由行政會議原則性批准，並需再向城規會申請改劃土地用途，若獲城規會批准，也需再經行會批准。林鄭月娥強調機制公平、公開及透明，並指公私營合作發展新界農地有多項措施保障，不會令利益向發展商傾斜。


恒地位於大埔蕉坑的項目（紅框示），前年獲城規會批准作公私營發展。






七成面積須建資助房屋

政府消息人士透露，私人發展商持有的農地，申請時需清楚說明地積比率、改劃土地用途等，並需興建基建等設施，但費用可從地價中扣減，如基建設施涉及私人土地，政府會代為收地。私人發展商申建的「新增樓面面積」需有六至七成用作興建資助出售房屋，即包括居屋、綠置居及首置單位。

消息人士舉例，一幅在新界的農地若獲城規會批准興建10萬平方米的私樓，若發展商申請「新增樓面面積」90萬平方米，90萬平方米的地皮中要有六至七成用作興建資助出售房屋，餘下土地才可興建私樓，相關私樓要補足市值地價。消息人士強調，為公平及增加透明度，發展商需在現行城規程序上，額外獲「土地及建設諮詢委員會」批准。消息人士又稱，新界有不少農地位處生態敏感區如米埔等，「呢個計劃會避咗佢（生態敏感區）」。

翻查資料，部份由私人發展商持有的新界農地已獲城規會批准作公私營發展，如恒基毗鄰豪宅鹿茵山莊的大埔蕉坑項目2016年獲城規會批准，料可興建4幢約不高於14層的資助房屋，單位數目近300伙。

諮詢委員會無民間代表

立法會議員朱凱廸指，政府將土地大辯論中的「公私合營發展農地」選項，包裝成為「土地共享」在《施政報告》推出，是徹頭徹尾的語言偽術。他形容「共享」兩字令市民誤以為地產商擁有土地的發展權，市民要靠地產商先有屋住。他認為「土地共享」不是地產商與市民共享利益，而是政府向囤積農地的地產商輸送利益。

本土研究社成員楊夏至亦批評，土地共享先導計劃只是將原本的釋放私人農地、公私營合作等計劃重新包裝出台，但過去幾個月的土地大辯論中，不少民間意見都對這些計劃有很大質疑。

他指，即使該計劃的申請需呈交大部份成員屬非官方人士的「土地及建設諮詢委員會」，亦未能釋除市民對官商勾結、利益輸送的疑慮，因委員會成員與土地專責小組成員高度重叠，而且成員都由政府委任，沒有民間代表，擔心會出現「自己人審自己人」的情況。

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隻字不提粉嶺高球場


示威者今年3月到粉嶺高球場抗議，促政府收回土地興建房屋。

【本報訊】特首林鄭月娥一再強調以覓地建屋為重要任務，民間團體一直要求政府收回粉嶺高爾夫球場發展住宅用地，但最新一份《施政報告》對粉嶺高爾夫球場的發展卻隻字不提。林鄭解釋，收回粉嶺高爾夫球場具爭議性，需待土地供應專責小組於年底提交報告。

林鄭月娥昨日發表的最新一份《施政報告》中，大篇幅詳述房屋及土地供應，包括土地供應小組提出討論的東大嶼人工島填海計劃，但小組另一提出討論選項粉嶺高爾夫球場發展卻隻字不提。

林鄭昨於記者會上被追問為何《施政報告》不提粉嶺高爾夫球場，她解釋收回粉嶺高爾夫球場及郊野公園邊陲具爭議性，故她正在等待土地供應專責小組年底提交報告。她指，現時有約210塊土地具爭議性，被區議會反對，如馬料水填海「我都唔敢提」。被問及為何不收回粉嶺高爾夫球場發展，而選擇在大嶼山填海造地，林鄭未有正面回應，只表示會在土地供應小組中作進一步討論，而兩者的發展方式亦存在差異。消息補充稱，是否發展粉嶺高爾夫球場待土地供應專責小組完成報告後再作打算。

加快發展新界北棕地

另外，《施政報告》建議加快發展新界北新發展區，政府消息人士指，政府將加快發展棕地，就新界北研究範圍內，可發展用地共有720公頃，當中包括200公頃棕地，政府計劃率先就新田和落馬洲約200公頃土地進行研究，當中涉及60公頃棕地，政府於《香港2030+》規劃時預計可建成5.5萬個單位。

消息人士指，單位數目料可提升，但未有透露增加多少，期望明年向立法會申請撥款進行為期1至2年的研究，其後會研究坪輋和打鼓嶺地區，因該處接近蓮塘/香園圍口岸，可提供用地作物業發展。
■記者謝明明

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政府地價補貼基建成本


地產商在新界囤積大量農地等待發展；圖為南生圍一帶。資料圖片

【本報訊】「土地共享先導計劃」雖然聲稱要求發展商補足地價，但政府可以地價補貼興建基建、甚至出手助發展商收地。本土研究社批評計劃明益地產商，以公帑為它們掃除發展障礙，並將進一步助長新界土地壟斷。

出手助收私人地

過往發展商在新界改劃農地，屢有被城規會拒絕的個案，當中不少都是涉及交通配套不足負荷發展項目帶來的人口，例如新地在古洞南的住宅項目兩年前就被城規會拒絕，理由之一是項目「對周邊地區的交通及古洞南地區的基礎設施造成不良影響」。

不過政府的共享計劃提出，發展商支援發展的基建成本可在地價扣除，如果基建位置涉及私人土地，更可由政府出手強行收回土地，名副其實為發展商開路。

本土研究社的陳劍青形容計劃是「囤地越多，政府獎勵越多」，認為做法不但不能將土地釋放予公眾使用，反而為發展商提供囤地誘因，「無論幾偏遠嘅農地，只要入到個計劃，一樣可以發展」。他指這種度身訂做的計劃始於新界東北發展，「政府負責起基建，再畀發展商換地」，批評計劃將架空城規會，改變鄉郊的發展模式，特別擔心涉及魚塘、濕地的項目，會在政府的「助攻」下成功闖關。
■記者林偉聰