【《蘋果》調查】
【本 報訊】梁振英政府力推新界東北以公私營合作模式發展，保守估計是涉及近3,000億元的超龐大利益。《蘋果》過去兩個月對新界東北住宅發展區域逾 1,500個地段查冊，審視區內土地業權分佈，發現四大發展商已瓜分逾552萬呎地，其中恒基地產、長實和新世界有逾四成土地座落私人發展區，可換地自行 發展，單是恒地估計就坐收300億元；但新鴻基地產將被政府大規模收地，僅不足一成地可換地發展，成為競逐東北的大輸家。
記者：林偉聰
新界東北發展區總面積達614公頃，當中54公頃（即約580萬平方呎）被劃作私人發展住宅區及綜合發展區，若土地業主在這些區域持地超過4,000平方米（約4.3萬呎），即可申請原址換地及自行發展。
9發展商瓜分700萬呎地
本 報統計新界東北發展區中規劃作私人住宅區、綜合發展區、居屋、公屋、及部份其他用途等將作新發展的區域土地業權，撇除祖傳地皮的原居民，發現有九個取得換 地入場券的大業主，瓜分了近700萬呎的地皮，他們在私人發展的區域亦持253萬呎地，約佔總數43%。九個業主包括恒地、長實、新世界及新地四大發展 商；中型財團建生國際及晶苑集團、還有律師行、地區人士和剛好座落在住宅區的竹棚公司。
恒地是整個新界東北的大地主，在本報統計範圍中持有逾 233萬呎地，遠遠拋離第二位的新地逾90萬呎；當中單在粉嶺馬屎埔就有204萬呎，古洞北則有28萬呎地。本報估計恒地在兩區共有102萬呎地落入可換 地發展的私人發展區，佔持地總數44%，比恒地上周公佈的90萬呎更高。
恒地1997年起透過多間中介公司在馬屎埔收地，在區內四個高密度及兩個中密度住宅區都符合換地發展條件，即使政府在新修訂方案將附近兩地段改劃作公屋，仍無阻恒地雄霸粉嶺。
至於在古洞，雖然恒地只持有28萬呎，但剛好座落於未來古洞站旁的綜合發展區，估計區內持有6.2萬呎地，足夠在古洞換地發展分一杯羹。在粉嶺及古洞「雙贏」，難怪恒地管理層在上周的業績分析員會議中指新界東北規劃是集團新界發展的一個突破。
長 實則成為古洞北大贏家，長實在古洞北核心發展區持地逾112萬呎，大部份是92、93年間向侯氏原居民低價購入，約四成二、即48萬呎座落於區內三個中密 度發展區並符合換地條件。該三區原被劃作低密度發展，但最新修訂為中密度區，料可以3.5倍地積比發展，可建樓面面積達168萬呎。
著名律師行高李葉亦有約17.8萬呎地皮夾雜在長實地皮之間，該律師行過去代長實、新世界等多間發展商買地，但暫未能證實高李葉在古洞的地皮是否替長實購入。
新地發展機會少成輸家
新 世界發展雖在四大發展商中持地最少，只在粉嶺北石湖新村一帶持有65萬呎地，但在規劃上卻是贏家，逾48%地皮座落私人發展區，冠絕四大。建好但一直不發 售的「鬼屋」原本只得0.4地積比，最新修訂雖將部份地段劃作居屋，但餘下地段則提升至6倍地積比的高密度住宅區。由於區內其他地段都屬官地，將來新世界 可向政府購入，合併發展成大型屋苑。
市場一直指新地在東北的地皮集中在粉嶺北天平山村一帶，記者查冊發現，該區有逾140萬呎地由瑞鳴投 資及協旭兩間公司持有，協旭股東羅尚燕及陳詠欣曾擔任多間新鴻基集團附屬公司的董事；瑞鳴股東則為原居民廖駿駒，他收購得來的地皮，部份已轉售予協旭，估 計兩間公司就是新地在當區收地的中介，但新地未有回應。
雖然新地持地面積僅次恒地，但發展機會就遠不及對手，統計新地地皮分佈，僅得 9.4%、約13萬呎落入私人發展住宅區，比率遠低於其他發展商。該13萬呎地散落在三個中密度住宅區，但只得一個住宅連商業區的持地量超過換地門檻，換 言之持地逾百萬呎的新地，最終可能只發展新界東北一個小區，成為最大輸家。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394812
散戶囤地少 難建宅賺暴利
不少散戶早在新界東北囤地。資料圖片
【本 報訊】新界東北爭奪戰，恒地、長實與新世界成為大贏家，但其實早於80年代開始，不少散戶及規模較小的財團已加入囤地行列。律師事務所合夥人董民強於 2007年入場，向原居民密密購入28.8萬平方呎土地；前政協何世柱胞姊何坤儀及家人亦於80年代購入14萬平方呎土地。但他們的土地大多數被劃入公屋 及商業用地，未能如發展商建住宅暴賺。
何世柱胞姊可獲逾億賠償
董 吳謝香律師事務所合夥人董民強及女子鄭詩雅，2007年及08年透過名下安豐建築、宏星工程等幾間私人公司，大舉從原居民侯氏手上購入17幅、共 21.79萬平方呎土地；過去三年又透過上述公司及佳宜投資、珍旺購入另外6幅土地共7.03萬平方呎，幾乎每幅均逾1萬平方呎。
董民強最終有12幅土地「踩中」政府修訂的東北方案中，屬中密度私人住宅的範圍，但沒有一幅是達4.3萬平方呎的最低換地門檻，無法如發展商般，「巧合」獲政府大範圍劃入私樓地。不過，若以政府現時收購農地的948元計算，他仍可獲得約2.8億元賠償。
何 世柱胞姊何坤儀及其家人，亦早於1983年以德利置業的名義一口氣購下貼近粉嶺公路的24幅土地，面積達14萬平方呎。當年她斥資195萬元，若按賠償 率，估計現時可獲約1.38億元賠償。該處所在位置屬古洞核心區，雖全部不在私樓範圍，但被劃為商業研究與發展，仍具資格自行作私人發展。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394818
竹棚業公司意外獲入場券
香港竹棚業投資發展有限公司於古洞擁有11萬呎地皮，用於暫存搭棚用材料。
【本報訊】除了四大發展商外，東北發展區內尚有其他業主在私人發展地段擁有大幅地皮，合資格申請換地發展，包括中型財團、地區人士、及一家傳統竹棚業公司。
建生國際可換地發展
發 展商建生國際手持的地皮原由霍英東及何鴻燊共同持有，建生於2011年一次過購入近古洞站四幅用地的權益，現時與霍英東家族後人共同持有。建生有一幅逾 64萬呎巨型地皮，雖只得一角落劃入古洞站旁的高密度商住區，但已足以覆蓋整個商住區九成範圍，遠超換地發展門檻，料該區將由建生全權發展。
另 一手執入場券的財團是羅氏針織羅定邦家族的晶苑集團，06年底以3,300萬購入古洞燕崗村附近18萬呎休憩用地，並在08年向城規會申請改劃作鄉村式發 展，獲批興建38幢低密度洋房。但最新公佈該區將劃成綜合發展區，發展密度大幅提升。晶苑月初已蠢蠢欲動，向當局申請將一幅綜合發展區以外的地皮改劃用 途，希望興建30幢三層村屋，率先發展東北。
古洞北有竹棚公司就意外獲發展住宅的入場券。由香港竹棚業總商會會員合組的香港竹棚業投資發 展有限公司，84年買入古洞北一幅11萬呎地皮存放棚竹。員工歐先生指會員無論從海外購入新竹或從地盤回收的舊竹，都運至此場暫存作中轉。整幅地皮剛好被 規劃在一個中密度住宅區內，歐預料存放場可搬往落馬洲；至於會否發展住宅，他稱由商會決定。新界工商業總會北區分會永遠榮譽會長朱圖強，亦與商人黃彰平在 一個中密度住宅區持有11萬呎地皮。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394825
擁地4.3萬呎可自行發展
地政總署署長甯漢豪資料圖片
【本報訊】政府上月公佈的「加強版」新界東北發展方案，重新引用公私營合作模式，並設下入場門檻，容許發展商只要在被規劃為興建私人住宅的用地範圍，囤地超過4,000平方米（約4.3萬呎），即可申請自行發展。
若涉其他發展政府將收回
發 展局回覆查詢時解釋，最新公佈的發展模式下，只有規劃作私人發展的土地，如住宅及商業項目，才接受土地業權人提出契約修訂申請以自行發展；如是被規劃為其 他發展，例如公屋或居屋的私人土地，政府將會收回自行發展。符合條件的土地業權人可以「有條件契約修訂申請」，包括原址換地，申請發展個別私人項目。
合資格提出契約修訂申請的業權人，除會被要求補足地價外，亦須在擬議用地持最少4,000平方米及統一業權，而4,000平方米地皮內不可包括官地，以確保規劃完整和全面，並確保適時供應房屋和其他設施。如果於原定發展計劃時限前未能完成申請，同樣會被政府收回土地。
若業權持有人的地皮面積不足4,000平方米，可與相連地皮的業權持有人合併申請。政府又要求申請人須公平對待租戶或佔用人，向他們提供與政府補償安排相若的現金補償方案。發言人稱，現階段無法提供可能提出申請的個案數目。至於原址換地的具體換法及機制，局方未有回應。
地政總署署長甯漢豪上月表示，政府最快於2015年底至2016年初展開徵地程序，料明年底展開補地價磋商；又指「原址換地」機制免卻政府收地及逐家逐戶商討收地賠償，可加快發展時間表一年。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394783
發展商土地「升呢」 政府有利益輸送之嫌
規劃佈局 重叠恒基土地邊界
恒基地產的土地集中於馬屎埔一帶，現有不少居民在上址耕作。王子俊攝
【本 報訊】政府放棄傳統新市鎮發展模式，重新引入公私營合作模式發展新界東北，被轟向發展商跪低及利益輸送。《蘋果》調查各大發展商在新發展區內的囤地分佈及 政府的規劃佈局，發現不少規劃成住宅發展區域的邊界，竟然跟恒基地產持有的土地邊界完全重叠，又提高了恒地持有土地的地積比率；而持地不算最多的新世界， 亦受惠於政府新修訂的東北規劃，增加了私人住宅密度。
記者：韓耀庭 袁柏恩
發展局於上月公佈修訂的東北終極方案。記者比較新舊規劃方案，發現當局將多幅私樓用地修訂為居屋及公屋發展，而巧合地，轉為公屋居屋用地的，多為官地、原居民或散戶擁有的土地；反觀發展商擁有的土地，大部份都「升呢」成高密度住宅用地或獲提高地積比例。
恒地在古洞持有兩幅共超過28萬平方呎的土地，其中一幅佔地21萬平方呎的DD95 LOT2030 S.A地段，就有逾6.2萬平方呎土地座落在古洞港鐵站旁的綜合發展區，意味恒地符合換地條件，日後可發展個別私人項目。
可以興建更多單位出售
另 一個明顯例子，是粉嶺兩個被規劃為高密度住宅區（R1）及包括商業用途的高密度住宅區（R1C），新世界在當中分別持地近7萬平方呎及近20萬平方呎，符 合換地條件並可發展私人項目。但該兩區在舊規劃方案中，原本只是中密度住宅區（R2），意味加強版的規劃令新世界可興建更多單位出售。
另外，粉嶺四個被規劃成R1C的區域，當局在修改規劃大綱後，亦調整了最高地積比率由3.5倍及5倍增加至6倍，令到在當中佔地約46萬平方呎的恒基地產，可發展更多的樓面面積。相反，恒地在粉嶺持地面積不達換地門檻的區域，發展局就由原本的私樓用地修改做公屋用地。
古洞北兩個由高密度住宅轉為居屋的區域，主要為官地、原居民，及散戶董民強等人持有，無任何大發展商持地。不過，另外兩個位於河上鄉附近的住宅區，就由低密度轉為高密度，而該兩個區域屬長實「地盤」，在該處擁有約30幅土地，已鐵定長實可原址換地。
「每個地產商都有着數」
縱 觀整個新界東北發展區，新世界囤地約65萬平方呎，當中超過31萬平方呎土地被規劃為住宅發展，「命中率」高達48%﹔恒地囤地超過233萬平方呎，當中 超過100萬平方呎被規劃為住宅發展，命中率也達44%﹔長實囤地112萬平方呎，當中超過48萬平方呎被規劃為住宅發展，命中率達43%。記者日前到實 地視察，發現不少囤地都是荒廢，只有鐵絲網圍着長滿雜草。
土地監察主席李永達認為，沒有發展商對新公佈的東北方案表示反對，反映發展商對 規劃「很滿意」，「政府梗係唔認順住地產商有嘅地發展，但事實好明顯，加強版中收番地產商少地嘅區域，多地嘅區就劃畀佢哋起樓。規劃到每個地產商都有着 數」。他更直言︰「我一早都知個圖係咁畫。」
李續稱，曾質問陳茂波為何重用公私營發展模式，對方回覆稱發展時間可快一年，他不接受有關原因，反問陳是否怕傳統模式引來發展商入稟司法覆核，陳只回答稱財團擁有龐大財力，一旦打官司可拖延整個發展數年。
發展局回應稱，在規劃東北發展區時並無考慮土地是否由個別發展商持有，只從規劃角度考慮整體政府土地及私人業權土地分佈，持有土地業權者的身份並非制訂建議發展大綱圖的考慮因素。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394787
長實92年低價收購東北地
長實集團擁有的土地集中於河上鄉，面積達112.3萬平方呎，現為農地或荒地，部份位置可見鐵皮寮屋群。資料圖片
【本報訊】千億新界東北發展計劃，以坐擁600萬呎可建樓面面積的恒地成為大贏家，估計單是住宅收益就最少300億元。不過比較收地成本，92年已開始收地的長實明顯早着先機，收地價比其他發展商低出一截。
坐 擁百萬呎住宅發展用地的恒地成為新界東北大贏家。據了解，恒地內部估計住宅用地可發展五至六倍地積比，換言之將來恒地在新界東北的可建樓面面積將高達 600萬呎，當中在古洞更進佔未來古洞站旁的綜合發展區有利位置。以鄰近地區屋苑樓面呎價現時5,000元保守估算，恒地在住宅項目的收益將最少300 億。
全數收回可賺9.6億
雖然恒地的土地數量獨領群雄，但比較四 大發展商在新界東北的收地價，長實比其他發展商有明顯的成本優勢。早在92年就開始囤積古洞農地的長實，平均每呎的收購價僅87元，遠低於恒地的418 元；即使地皮全數被政府收回，以現時甲級農地特惠賠償每呎948元計算，長實都可大賺9.6億。
93年的《鐵路發展策略》諮詢文件最早提及古洞的發展，早前身陷囤地醜聞的發展局局長陳茂波亦指政府在94年開始提出發展古洞北；但長實早在92年就做了「春江鴨」，獨具慧眼大手買入古洞農地。
四大發展商中，以新世界的收地成本最高，平均每呎以436元購入，當中單計粉嶺北「鬼屋」地段收購價已達每呎449元，不過新世界丟空地皮多年，終於如願以償等到政府大幅提高其地積比率，令地皮回報大增。
至於新鴻基地產雖然大部份地皮均在05年後購入，但每呎成本僅345元，或與其透過當地原居民作中介收地有關。
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