收買村代表支持建屋苑
新地捐315萬兼送地
【本報訊】新界原居民既有「寧為玉碎，不作瓦全」之豪氣，亦有「悶聲發大財」的務實精神。通訊社傳真社揭發上世紀90年代一宗發展商與新界原居民的枱底交易，新鴻基地產懷疑為了擺平村民反對在山貝村興建私人屋苑采葉庭的聲音，承諾向該村餽贈315萬元，作為興建三幢村屋的費用，更承諾贈送一幅土地給村民。不過村民一直未能感受到新地的善意，捐款去向成疑，送地一事至今也仍未兌現。新地形容交易為「推動睦鄰關係」，有立法會議員直指這是避開程序擺平鄉事勢力的傳統手法。
記者：關冠麒
記者：關冠麒
傳真社報道，新地代表公司Truebright Investments
Limited（耀滿投資有限公司，下稱Truebright）1999年9月30日發給山貝村民一封律師信，當中提到雙方的協議有兩項承諾，包括將一幅土地業權轉到山貝村或山貝村之提名人名下，以及捐出港幣315萬元作為興建三座村屋的費用；又提到協議書內訂明村屋之用途為全體村民之共同福利。
有村民不滿私下簽約
另一封新地委託李鳳翔律師事務所2018年7月23日回覆山貝村祖堂林仁興堂的信件，亦提到Truebright當年承諾向山貝村送贈土地一事。傳真社向兩間律師事務所確認有關信件，李鳳翔律師事務所確認信件由其發出；張葉司徒陳律師事務所則回覆不能回答任何問題，包括上述信件是否由其事務所發出。
一份Truebright與山貝村訂立的協議文件亦顯示，Truebright計劃發展元朗采葉庭時，承諾向附近的山貝村送贈一塊土地作為對村民影響之賠償，並支付315萬元興建三座村屋：「現甲方（Truebright）同意將附表二內所述之地段之部份轉入或盡辦法使其能轉入給乙方（山貝村）或其指定之人士之名下，及支付港幣3,150,000元給乙方以便在該部份地興建三座村屋給乙方村民享用。」
Truebright提出的條件是，要山貝村村代表協助取得村內所有村民同意發展，並盡力協助消除村民提出之反對聲音。協議書另一條款再重複強調，山貝村不會對發展提出任何反對：「乙方再次承諾一定要盡乙方之能力協助甲方取得政府批出該發展之同意，並且不會提出對該發展之任何反對。」
土地及金錢的送贈時間，協議書亦有交代。土地要在規劃署批准該發展之一個月內，或由簽署此協議書後起計一個月內，轉到或盡辦法轉到山貝村或其指定人之名下，時間以後者為準，而315萬元則要在簽署協議書後立即交予山貝村。一旦建築費用超過315萬元，亦不會補回額外金額。
村代表與新地代表簽訂協議一事，其後在村內引起糾紛。傳真社引述了一份山貝村祖堂的會議紀錄簿顯示，協議簽訂兩年後，山貝村祖堂及部份村民不滿村代表私下與新地簽約，村民亦不清楚協議內容，質疑協議合法性。
款項仍在三代表戶口
1999年4月25日的會議紀錄中，時任祖堂司理林四球問村代表林照權，「新鴻基送給本村315萬元之建築費，村代表有沒有承諾附帶任何條件存在」，林照權回應指「沒有答應任何條件存在」。隨後有村民投訴林照權收受新地給予山貝村的數百萬元不知所終，要向執法部門求助。
據2000年7月2日會議紀錄，山貝村討論新地贈送土地如何接收時，林四球再問林照權:「1997年初約（協議書）已簽，但到1999年至通知大家，為甚麼兩年後公佈？」林照權答：「一切依會議行事。」
傳真社帶同會議紀錄副本等文件向林照權求證，林初時確認會議紀錄簿上自己的簽名屬實，並承認當年曾代表山貝村與新地代表公司簽訂協議，收下315萬元。他解釋，該批款項是代山貝村收取，現存放在現任村代表林照權、林定邦及林煥富三人的聯名銀行戶口中，22年來連同其他土地收入已滾存至七百多萬元，而贈送土地一事至今仍向新地追討中。但他其後否認簽署協議時村民不知情，並改口指會議紀錄簿是偽造。
會議紀錄簿由人手筆錄，1999年4月的會議紀錄共有35名出席會議的人士簽署，而2000年7月的會議紀錄共有47名人士簽署。傳真社向多名當時曾在會議紀錄上簽署的山貝村民查詢，三名村民林金培、林炳壽以及林錦球看過會議紀錄簿後，均確認該紀錄簿及其簽名真實性，林炳壽記得曾討論過新地送贈土地及315萬元的事宜，另外兩人稱對會議內容未能詳細記得。
仍未簽轉讓土地契約
新地承認發展采葉庭項目期間，「為了推動睦鄰關係及該區村民的福祉」，1997年承諾將一筆捐款及一幅土地送贈予山貝村全體男女村民共同作福利用途，該筆捐款當時已由山貝村時任合法村代表簽署收妥。
至於土地方面，山貝村及有關村代表至今仍未簽署轉讓該土地的契約，土地轉讓手續因此一直未能完成。新地已多次以書面形式，提醒山貝村有關方面盡快完成土地轉讓的正確程序。新地隨時準備及樂意依照有關承諾，將該土地轉贈予山貝村的合法村代表或其指定的被提名者。
立法會議員朱凱廸表示，這種用直接利益去巴結鄉事勢力以擺平反對發展聲音的手法，以往十分常見，甚至個別人士或小型發展商要在村內建丁屋，都有機會要用錢解決問題，「因為村民可以經程序反對，要冇麻煩嘅話，你咪需要有人去擺平」。
本土研究社成員陳劍青指，過去不少大型發展商向城規會申請的項目當中都會見到類似情況。他以元朗豐樂園發展為例，最初業權人和村民間有不少爭拗，甚至要告上法庭，「但到計劃後期，好多村民簽同一封信支持」，這種村民疑似突然被籠絡影響城規會審批的情況，偶有發生。
https://hk.news.appledaily.com/local/daily/article/20190502/20668835
送地疑縮水 餽贈濕濕碎
新地、新世界建采葉庭套32億
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【本報訊】位於元朗寶業街及舊墟路的采葉庭，由新地（016）與新世界（017）共同發展。以當時成交價格計算，屋苑為發展商套現32億元，比起餽贈山貝村的315萬元及送給村民、估計現值5,670萬元的一塊土地，可謂濕濕碎。
記者：湯家明
采葉庭2001年開售時以元朗上車私人屋苑作招徠，首批單位最平售價僅95萬元。項目至今樓齡已達17年，樓價在樓花期間開售，平均建築面積呎價2,238元（換算實用面積呎價約3,018元）。
超購66倍 買家炒籌入市
采葉庭建有14幢大廈，每幢13至15層高，建築面積606至919平方呎，全數單位1,618伙。開賣時正值政府連串托市措施令樓市氣氛轉熱，首批32伙實用呎價僅1,934元，收票期間共錄2,165個登記；以首批單位計算，超額66倍，部份買家更透過炒籌方式入市，炒籌金額最高達1萬元。物業早年已近售罄，若以當時樓價、平均200萬元一伙計算，料套現逾32億元。這筆套現金額，相對當年新地向山貝村村代表提供315萬元，及贈送4,000多平方呎土地，算用得相當划算。
現時采葉庭實用呎價已達13,050元，較2001年開售時升價3.3倍。至於新地協議中提到贈予山貝村的土地，若興建成三幢村屋，以目前附近同類樓盤呎價約9,000元推算，市值亦達5,670萬元。
不過據傳真社報道，該幅送給山貝村的土地，似乎縮了水。傳真社引述新地確認，承諾送贈的土地是當時稱為「DD115 Lot 1212 SC ss3 RP」的一部份土地，面積約4,600平方呎。不過，這與新地代表律師信上提到的地段不同。
新地承諾送贈土地的名稱以及所指位置，多年來在不同文件都有分別。1997年協議書提到土地位置是第115約地段第1212號中的「SC ss3 （RP）之部份土地」，該說法與新地的回覆一致。至於「部份土地」是哪一部份，協議書未有列明，亦沒有提到土地面積。至2003年，另一封由魏明信律師事務所就相關事宜發出的律師信，提到送贈土地的地段編號則為「SC ss3 SC （RP）」，比新地回覆多一個SC（分段C），但沒有了「部份土地」。
土地名稱範圍屢被改動
據傳真社引述消息人士的講法，當年新地派一名古姓職員入村測量地段，表示送贈地段的範圍是「SC ss3 SC （RP）」，與魏明信律師信提到的一致，土地面積約6,500平方呎，與新地回覆提到的土地面積4,600平方呎不同。翻查土地註冊處紀錄，土地持有人Geoffrey Holdings Limited曾三次將相關土地劃分成小地段。協議書中有指示，Truebright在雙方簽署協議後會委託測量師將土地劃分為三份，以便轉名。
該地段至近年再有變動，2017年6月29日Geoffrey Holdings Limited再將土地分割成兩塊不同大小的土地，即「SC ss3 SC （RP）」及「SC ss3 SC ss2」，即「SC ss3 SC （RP）」的面積減少了，「SC ss3 SC ss2」則首次出現。新地回覆傳真社指，送贈土地為「1212 SC ss3 （RP）」之中的「一部份土地」，面積約4,600平方呎，與「SC ss3 SC ss2」的面積脗合。
https://hk.news.appledaily.com/local/daily/article/20190502/20668837
合約串錯名 村民：財團留後着反口
山貝村祖堂司理林國佳指地產商與村代表簽協議書是慣常做法。傳真社圖片
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【本報訊】傳真社取得的一份Truebright與山貝村村代表之間的協議書顯示，文件上沒有雙方簽名，未能確認內容是否與新地當年與山貝村簽署的文件完全一樣。有趣的是，內文有多個錯處，例如甲方「TRUEBIGHT
INVESTMENTS COMPANY
LIMITED」公司名稱多了「COMPANY」一字，當中「TRUEBIGHT」的串法亦少了一個「R」，其中一名村代表的名字亦曾修改。
減打官司風險
對於協議文件未有簽署，山貝村祖堂司理林國佳回應傳真社查詢時表示，見過這類協議書，認為是慣常做法，「他們（地產商）找你簽名，他們未必會簽，他們的代理人簽了，也不知道是否真的是他們的代理人」。他指出合約串錯字通常都是蓄意的，為要保留後着，「很多我跟他們（地產商）的合同，或者其他村跟他們寫的經常都是錯的，他們公司（規模）大，如果打官司，這件事都不是你寫的那件事」。一名曾為發展商在新界收地的消息人士表示，與村訂立協議在新界發展是慣常做法，這種協議書亦是很典型的「新界協議」，「新界發展，所有發展商都與村、村代表以及司理一定要簽協議，不簽訂協議人人都反對吧，怎樣發展？」他續指，簽訂協議是要白紙黑字記錄大家同意的內容，包括涉及村民不反對、他們之間私下的利益重點、補償多少錢等，「一般的條款、銀碼、涉及的地段、有關負責人即村代表的資料都齊全，這是很典型的做法，傳統下來都是這樣做」。
至於一般村民是否知情，該消息人士對傳真社表示，這視乎個別村長或司理怎樣表達予村民知道，或者是有沒有讓村民知道，這是村長或司理的問題，在新界村長或司理與發展商私下簽約的情況亦十分常見。他又指，發展商在政府批准發展前，使用表面上沒有關聯的公司處理鄉村事務很正常，與收地時會動用多間公司分開進行的原理一樣，目的是盡量低調，一來避開麻煩，二來亦增加議價能力。
新地代表公司前身 股東多猛人
【本報訊】代表新地與村代表進行交易的Truebright，前身由多名商界猛人持有。Truebright於1986年創立，2001年正式轉手給新地；轉手前，該公司董事及股東包括行政會議前成員及港交所前主席李業廣、行政會議前召集人及港交所前主席夏佳理，及終審法院前司法常務官陳爵等。
包括夏佳理李業廣
傳真社報道，Truebright在1997年與山貝村村代表簽訂協議時，由Fairweather （Nominees） Limited及Fairwind Nominees Limited持有，直至2001年2月7日，股份全數轉至新地旗下，至今仍是新地全資附屬公司。雖然2001年才正式轉讓股份，但Truebright一直是新地的代表公司，新地在1999至2000年年報中，亦列明元朗采葉庭為發展中之主要物業。Truebright轉手新地前，背後股份持有人的身份亦甚有來頭。兩間公司的董事及股東主要是九名人士，除了李業廣、夏佳理及陳爵，還有新地前非執董及恒基兆業前非執董胡寶星、新地非執董關卓然、與上述三人組成胡關李羅律師行的羅志能、過往多次代表恒基及田生收購市區舊樓及新界農地，兼任胡關李羅律師行公司秘書服務合夥人的褟寶華及羅泰安，以及李業廣胞弟李業華。胡關李羅律師行擔任本港多個發展商的法律顧問。
與新地前主席郭炳湘長子郭基俊英文名相同的Geoffrey Holdings Limited，則是新地全資附屬子公司，董事是新地副董事總經理黃植榮、雷霆及新地集團總會計李清鑑。股東分別為新鴻基秘書服務有限公司及一間在巴拿馬註冊的公司Swizi Finance S.A.。
傳真社取得巴拿馬公司文件，顯示Swizi Finance S.A.唯一股東為新地全資持有的BVI公司Victory Zone Holdings Limited，公司授權代表為梁裕佳，他上世紀90年代至2011年曾經擔任新地會計高層。
元朗采葉庭位於元朗舊墟路33號，2002年8月落成，提供1,618個單位。翻查地政總署資料，采葉庭2001年1月11日獲批住宅預售樓花同意書，發展商為新地及Truebright Investments Limited，律師為張葉司徒陳律師事務所。
https://hk.news.appledaily.com/local/daily/article/20190502/20668841
御用收地王 與陳鉅源拍住上
元朗YOHO Town是其中一個由陳國鉅包辦收地工作的大型項目。資料圖片
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【本報訊】地產發展商要在新界收地起樓，並非一帆風順，往往要靠特別手法。新地在新界收地的得力助手，非陳國鉅莫屬。他早於郭得勝年代，已經包辦收地的大小事務。及後於郭炳湘年代，他又與負責集團絕大部份收地工程的新地前執行董事陳鉅源合作無間，使新地旗下新界大型項目，包括元朗YOHO
Town、上水古洞南、錦田下高埔村等項目順利發展。
招數多變 收購主要路段
陳國鉅出名行事謹慎，據悉他要求員工放工時，枱面不能留下任何紙張；無用文件則要用碎紙機碎掉。每逢新地「睇中」地段及開價後，他就安排旗下公司的「收地四大天王」辦事，包括其胞弟陳有來、其舅仔、負責跟鄉紳及陀地聯絡的「伍華」伍啟華、伍之妻子梁靜霞，及兒子伍嘉偉。選擇任用家人，為的是避免有人在收地過程中洩露風聲。公司員工還包括律師、會計師及退休警司等，合共20至30人。收地王的招數多變，例如在目標鄉村收買村民做跑腿，由他們說服其他人接受方案；找生面口人士收購村口、主要路口等重要地段，再以不同公司名義向村民埋手，以防村民聯手抬價。
惟在新地官商勾結貪污案中，最先被廉署拘捕的就是陳鉅源。據郭炳湘2008年申請禁制令的入稟狀稱，有人向陳表示有意出售香粉寮地皮，陳最初表示無興趣，及後新地卻以較高價向一間由陳介紹的公司購入該地皮。香粉寮交易的差價去向更成為當年貪污案的關鍵之一。
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