榨乾商戶 領匯變地產商

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【領匯10周年】
【本 報訊】以翻新商場起家的領匯，上市10年由公屋商場管理公司變身成坐擁1,380億元資產的藍籌股，零售租金收入勁升逾倍，賺到盡卻苦了小商戶，商舖呎租 10年急升近倍，直逼銅鑼灣零售商廈。近年領匯開始變賣物業，但惹賤賣之嫌。領匯更參與投地，染指內地物業。學者指領匯租金升幅跑贏大市，團體批領匯已變 成地產商。
記者：鍾雅宜


【市民反對】■2005年7月20日，終審法院裁定領匯上市合法，大批反對者在院外揮動旗幟抗議。

曾 號稱亞洲最大房地產投資信託基金的領匯，於2005年9月6日成立，同年11月25日上市。《蘋果》翻查年報發現領匯10年來投資物業估值，由350億元 急升2.9倍至逾1,380億元；總收益由06/07年度的39.5億元攀升至上年度77.2億元，升幅達95%，單計零售租金收入的升幅更超過一倍，由 06/07年28.3億元升至上年度的57.1億元，10年來只升不跌。

呎租貴過銅鑼灣商廈

【賤賣車場】■2014年，以7,290萬元賤賣東熹苑商場予投資者林子峰，林拆售停車場套現1億。

管 理層收入水漲船高，10年來領匯換了3位行政總裁，首位CEO為現任市建局主席蘇慶和，2007年離任時年薪及花紅達687萬元，接任的羅爾仁離任時年薪 加花紅已達2,518萬元，現任行政總裁王國龍於2010年5月接任，5年來薪酬增近1.5倍，上年度便袋走4,034萬元。

領匯上市不 久即積極翻新商場和街市，藉此提高租金水平，年報顯示05/06年度零售、街市及熟食檔等平均每月呎租為23元，上年度則升至45.4元，部份商舖高達 64.5元。資料顯示，銅鑼灣新商廈V Point零售店正以60元至85元呎租招租，新落成的金朝陽中心2期Midtown有零售舖呎租亦低至50元。不過，領匯租金收入升幅近年放緩， 11/12年度零售租金收入按年升10.9%，上年度升幅已收窄至7.2%。

北上購商場　港投地發展


【逼遷商戶】■2010年屯門專賣平價貨的家興超市不獲領匯續約被迫結業。

為開拓新收入來源，領匯2013年和國內龍頭發展商萬科簽訂戰略合作意向書，密謀進軍內地零售物業市場，今年3月更收購北京商場歐美匯，王國龍當時明言會研究更多內地收購機會。

領匯去年首次分2期放售旗下10個商場，終售出9個，部份買家分拆出售停車場獲利逾千萬元，有街市被轉售後告結業；領匯又以13.8億收購現崇山商場，去年9月更破天荒參與投標大圍站鐵路物業發展，領匯近年亦研究改名，被指藉此洗底。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，領匯租金水平升幅較市場高約一成，因翻新商場之故，又認為變賣資產雖有利舊式商場改善環境，但亦推高租金，非市民之福，料領匯未來會繼續出售物業，「買地起樓或買寫字樓都唔出奇」。

領匯監察成員張文慧批評領匯近年購入私人商場，壟斷部份區域零售業，加上出售商場，惡性循環下定推高租金，「政府賣資產畀領匯時列明唔可以拆骨，但?家轉售咗政府好難監管，私人發展商又點會履行社會責任？」她指領匯明顯想拋下歷史包袱，變身地產商。

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鄭經翰：北上死路一條


鄭經翰

【本報訊】10年前，泛民、建制派政黨幾乎一致支持領匯上市，只得大班鄭經翰、長毛梁國雄、大嚿陳偉業出手力阻。10年來，由翻新商場加租，到拆售商場圖利，大班批評領匯賤賣資產的本質不變，認為其發展已走到盡頭，北上搞地產，將是死路一條。

被斥「阻人發達」捱水彈

大 班不反對私有化，但極不認同房委會當日賤賣資產。數口奇精的他重提當年房委會有8萬個車位、151個商場，「點都唔會兩萬蚊一個車位啦」，商場平均賣一億 一個，「一億，?家買個廁所都買唔到啦！」他擁抱自由經濟，但認為領匯佔全港兩成商場，根本就是壟斷，「就算出售，都可以分拆。又冇公開競投。點解要統一 賣畀一個客？」

2004年底，大班力䇛進行司法覆核的盧少蘭，被斥「阻人發達」。平日聲大大的他承受莫大壓力，2005年初，他在銅鑼灣 街頭為南亞海嘯籌款，被市民掟水彈洩憤。直至領匯上市後，惡果浮現，個體戶被趕絕、員工飯碗不保，2008年離開立法會前，「啲人隨街見到都話我好嘢」。

領匯去年以7,290萬元，將筲箕灣居屋東熹苑停車場及商場售予炒家林子峰，對方及後將車位拆售套現一億元。大班指這是明顯的賤賣，問題源於管理層的薪酬與業績掛鈎，只要維持盈利，就能多分花紅，於是不惜賤賣資產，「搵小股東笨」。

領匯的資產值、股價勁升，大班卻看淡其前景，因有利可圖的商場幾乎都已完成翻新。北上發展地產，大班反問：「香港邊個發展商喺大陸搵到水？幾時輪到你？」

大班很少購物，有一天來到銅鑼灣希雲街，發現大量特色小店，「保齡球呀、男人衫呀，乜都有得賣」。領匯上市他認為唯一好處是令商場「乾淨咗」，但全部變成連鎖店，「同去太古城、又一城冇分別」。
■記者雷子樂

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兩商場96%為連鎖店　扼殺小舖

領匯監察昨公佈調查報告，發現有領匯商場的連鎖店比例高達九成。許頌明攝

【本報訊】領匯監察調查領匯旗下22個商場，發現連鎖店所佔的舖位比例平均達76%，其中19個商場超過一半商戶是連鎖店，情況最嚴重首推馬鞍山頌安商場和青衣長發廣場，連鎖店的比率高達96%。

麥記日本城最常見



調查發現22個領匯商場共有2,075個舖位，平均76%舖位被連鎖店進駐。以麥當勞及日本城數目最多，各佔30個舖位。若以財團區分則依次為怡和集團、屈臣氏集團和日本城集團，分別有95、51及30個舖位。

當 年入稟反對領匯上市的盧少蘭婆婆，昨坐着輪椅出席記者會，批評領匯入主後，商場、街市物價貴，市民「冇啖好食」。社民連立法會議員梁國雄指，當年阻止領匯 上市卻遭喊打喊殺，今天受苦是市民。領匯監察主席蘇樂怡要求政府回購25%領匯股份重奪話事權，並促領匯訂立公開的租務機制及為小商戶設租金上限，讓社區 生態平衡發展。
■記者王家文

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股價升3.5倍　息率回報贏大市


【排隊搶股】■2005年領匯股份認購首日，銀行外出現人龍。

【本報訊】領匯（823）股東10年收息跑贏大市。當年以每股10.3元認購領匯上市的基金單位至今未沽計，10年累收股息10.8元，已經回本有餘，股價賬面亦賺近三倍半。專家指作為收息股，領匯是「安全嘅選擇」，但提醒其價格未來或窄幅上落。

專家：安全可揸長線
領 匯2005年上市，去年11月成功納入恒指成份股，是首隻「染藍」的房地產信託基金。雖然近年消費放緩，領匯去年純利仍錄10.3%按年升幅。10年股價 表現亮麗，由上市時10.3元，至昨日收市價45.85元，勁升近三倍半，以10年派息共10.8001元計，每年利息回報平均10.5%。比起投資藍籌 的盈富基金（2800）最近10年累積派息共6.54元，每年股息回報平均只有4.3%，領匯大幅跑贏大市。

豐盛金融資產管理董事黃國英分析，領匯除原有商場外，其物業組合亦可升級，因此其加租幅度可高於市場，帶挈其股價表現，「香港得嘅股份唔多，領匯算係安全嘅選擇」。已有貨者可長線持有，想入場者可等今年美國加息後，股價稍為回落才考慮追入。

領匯近年進軍內地，凱基證券董事鄺民彬認同領匯具管理經驗，在內地發展物業管理有優勢，但指加息後領匯股價相信只在42元至48元上落，守穩有餘但難爆升。
■記者黃翹恩

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無悔挑戰　盧少蘭斥領匯食人唔?骨

曾上演經典叼牙籤一幕的盧少蘭（圓圖），現今行動不便，昨在長毛陪同下出席記者會。

【本報訊】嘴巴叼着一根牙籤，為保住那「識生金蛋嘅鵝（房委會商場）」，盧少蘭當年心想「幾大就幾大，燒賣就燒賣」，透過司法覆核，一度阻止領匯上市。她當時在記者會上亢聲說：「敲董建華個老虎頭。」成為經典一幕。

10年過後，盧婆婆由健步如飛到要以輪椅代步，看着領匯「食人唔?骨」，不禁說：「如果大家出嚟團結，邊有畀佢哋賣得咁犀Ｘ利呀！」

盧婆婆居於葵盛西邨，人口、樓齡皆老化，這件「細瘦肉」暫時未售予領匯。但葵盛東邨的商場，早已落入領匯的口袋，盧婆婆說，領匯向商戶加租快過升降機，商舖卻非照顧居民需要，「佢賣啲乜嘢呀，唔合邏輯㗎，化妝品呀，我哋老人家用得乜嘢呀？」

「豬肉佬都話多謝我」

盧 婆婆直斥領匯食人食到入骨，無悔當年入稟挑戰領匯上市，「豬肉佬都話好多謝我，話唔得你呢，我都冇得撈咯」。屋邨樓下的保安也跟她一條心，在她飽受記者追 訪的日子，不時致電通風報信，提醒她記者來了，別走近門窗口。盧婆婆訴說，領匯不斷加租，東邨的街市菜價十幾蚊斤，政府說好了的安排車輛接長者到邨外買平 餸，實施了個多月就「無影」。

梁振英常說土地不足，房委會出售商場予領匯，同時對用地失去了自主權，所以近年興建安老院、社區設施都沒有土地興建。

盧婆婆認為，政府坐擁8,000億儲備應該回購領匯，「唔好話一吓子買晒，一件一件買呀」，「錢一味倒晒入大海，只識起高鐵為大商家」。
■記者雷子樂