這間鄰近元朗YOHO Town、標榜泰式風情的農地牌照屋，投資者花近300萬元買地及重建，僅兩個多月便以410萬元售出。馮詩媚攝
【本報訊】政府自推出兩大印花稅壓抑樓市後，地產市場交投淡靜。《蘋果》調查發現，有投資者迅速轉攻另類物業市場，其中農地屋更被接力熱炒。他們窺準那些原本 附屬農地、用以存放農具甚至養豬的「牌照屋」，改建為豪宅出售，吸引市民為買屋而買地。本報得悉新近成交個案，有人持貨不足三個月，便淨賺過百萬元；買家 付出410萬元，即可入住House（獨立屋）。買賣農地屋看似雙贏，但有專家稱接貨風險其實極高，買家隨時血本無歸。
記者：姜啟傑 馮詩媚
農地牌照屋改建限制極多，總高度上限為17呎，最多只能興建兩層。
近日市民駕車經過新界農村，不難發現行車路兩旁的山頭遠處出現一幅幅巨型藍白帆布，把農地重重遮掩，狀甚神秘。地產代理透露，這些地點全是準備改建的牌照屋。「改建牌照屋嘅限制極多，地主十之八九會『偷雞』，為免太張揚惹人投訴，所以遮住農地。」
自政府推出15%非本地買家印花稅（BSD），以及「加強版」的額外印花稅（SSD）後，投資者即轉攻另類物業市場，農地牌照屋頓變熱炒對象。
屋契欠奉連花園逾4000呎
近日新界鄉郊常見農地被人豎起藍白帆布掩飾工程。
「所謂牌照屋，原本係附屬農地嘅破舊木屋或鐵皮屋，用嚟存放農具甚至養豬。由於地主每年要向政府繳交14元牌照費，所以就叫牌照屋或臨屋。呢啲屋無屋契，理論上冇得買賣，但近年樓價狂升，有人就諗到收購農地，為嘅唔係種菜，而係貪佢間屋，為間屋而買塊地。」
牌照屋主要由新界中小型地產代理放售，他們在網上羅列農地資料，部份以廉價招徠，包括低至99萬元便可在元朗購入有牌照屋農地；至於經改建裝修的牌照屋則叫價較高，以地中海小屋、芭堤雅風情等建築風格招徠，吸引無力買獨立屋、但又想住House的中產階層。
《蘋 果》以買家身份，在陳姓地產代理引領之下，視察近期掀起業界熱話的佳作。該牌照屋鄰近元朗YOHO Town，地點便利，主打泰式風情，由近1,000平方呎的兩層高大屋及400平方呎小屋合併組成，連同花園面積逾4,000呎。原來該處是由兩片農地及 兩間牌照屋改建，以符合法例及擴闊面積。
陳笑說：「呢度原本係爛地，小屋係豬欄，但投資者以220萬買地，豪擲80萬重建後變成筍盤，好快吸引一對上年紀嘅夫婦一次過畀410萬買地，呢個價錢喺同區新盤尚悅，只買到個545平方呎泳池景單位咋！而地主扣除建築成本，唔使三個月就賺過百萬，仲唔使畀SSD添！」
冇按揭做違規可能被收地
地產代理隨後帶記者視察多片農地，一面倒盛讚牌照屋前景，但有熟悉農村建築條例的專家指出，購買農地炒賣或自住，背後風險甚高。「首先銀行唔做按揭，買家要一筆過畀現金；其次牌照屋持牌人一旦身故，理論上就要拆屋，買家斥資幾百萬未必可以長住，嘥錢嘥心機。」
地政總署曾就牌照屋問題指出，持牌人若違反牌照和地契要求，可以勒令他們拆卸、還原，嚴重者會被直接收回土地。
過往鄉議局曾建議理順牌照屋，容許村民補地價合法買賣、或持牌人離世後批准其直系親屬承繼等，惟未達共識，牌照屋至今仍在法例灰色地帶游走。
農地牌照屋多由新界區中小型地產代理放盤。
網上曾有代理以99萬元價錢，放售包括牌照屋的農地，價錢相當吸引。
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121119/18071702
法例限制多 最多建兩層
地產代理指出，農地牌照屋面積不能超過原有範圍。
【陷阱處處】
物業炒風吹向農地，但要把牌照屋改建為住宅限制極多。潤亨地產發言人陳先生稱，牌照屋改建後無論佔地和建材，必須與翻新前一樣，例如木屋只准以木修補、磚屋用磚；而總高度限制為17呎，最多建兩層。
法例限制多，人為陷阱亦不少。「農地要現存有屋兼有牌才可改建，但有人會喺農地臨時搭屋，呃人落叠。行車路亦係問題，睇屋時明明可以駛入，但原來該路段係私家路，買屋後鄰居至出聲唔畀你入。」
包鐵皮裝假轆蒙混過關
基於市民對牌照屋需求增加，有熟悉農村物業法例者，以四大絕招游走法律罅。第一招是針對牌照屋原有面積不能改變的限制，拆解方法就是把農地合併及打通變大；第二招是以帆布遮掩農地極速改建，最絕是改建後在外圍包上殘舊鐵皮，蒙混過關。
就算牌照屋涉及違規被政府部門揭發，熟悉法例者仍然有彎轉﹕「被揭僭建時，只要喺建築物底下裝個假轆，扮成郁得就多數過關！最後一着，就係聘請建築師向政府申請『容忍紙』，可暫免清拆。」
在農地打造豪宅，並非「未夠富貴」的中產專利。2011年，新民黨副主席史泰祖被揭發其上水別墅霸佔官地、在農地興建泳池及豪裝牌照屋，地政總署結果在去年底取消該別墅的登記及牌照，收回土地。
《蘋果》記者
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121119/18071705
噪音滋擾治安變差
秘書湯小姐：二百萬可住到有私人花園嘅House，的確好吸引。
學生Jacky：拆屋起屋製造大量嘈音，近年好似住喺地盤旁邊。
【特稿】
鄉村生活人情味濃，不過家住元朗永寧村的14歲學生Jacky表示，自從近年多了城市人遷入鄉村居住後，已把鄉情冲淡。「家村入面大部份人都唔識，欠缺凝聚力。本來住鄉村應該係守望相助，家出入都好少打招呼！」Jacky還擔心村內多了陌生人會令治安變差。
交通壓力大增
此外，頻繁的拆屋起屋工程製造大量噪音，亦對村民造成滋擾。Jacky形容近年他好像住在地盤旁邊一樣，「住喺鄉村反而唔寧靜！」外人湧入村亦增加鄉村交通壓力，繁忙時間乘大小巴排隊時間大增。
任 職秘書的湯小姐在元朗工作，亦有留意農地牌照屋近年「被熱炒」。她坦言樓價高企，如果揀中有「牌照屋」資格但未開發的農地，確有投資價值。「外面六、七百 呎單位，閒閒哋都要500萬。相反，約200萬可以住到一個有私人花園嘅House，對市區人士的確好吸引。」然而，湯小姐亦清楚農地牌照屋並非丁屋，只 有地契而沒有屋契，如直接購買經炒家包裝改建的牌照屋，等於高價接貨，故她不會考慮。
相反，遷入牌照屋十多年的彪哥卻堅持當日投資正確，「只要唔違例擴建，就可以住落去！況且政府家要發展新界，間屋雖然冇得賠，但都要按農田大小照價賠償，畀到800蚊一呎，都唔錯㗎！」
《蘋果》記者
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121119/18071707
農地爭拗村霸封路
發叔被投訴亂放泥頭，他一怒之下用石躉封住村路口。劉漢權攝
【本報訊】有人視購買農地為投資良機或安居樂土，但其實農地涉及紛爭甚多。《蘋果》早前接獲貝澳新圍村村民投訴，指有原居民購入農地後，因違法傾倒建築廢料及改變土地用途遭舉報，結果遷怒村民，封鎖車路令村民無法駕駛歸家。
記者接觸肇事原居民發叔，他承認近年先後購入多幅農地，原擬最大一幅逾萬方呎地皮，用以接收政府總部完工後的建築廢料；稍後會用作月租停車場，預計最多設置20個車位，若租滿最少月賺6,000元。
遭投訴一拍兩散
對於被村民指為村霸，發叔滿腹牢騷地說：「最初倒建築廢料，佢哋已經打電話向政府投訴我，搞到環保署話會票控我；輪到起停車場，又投訴我改變土地用途，咁又唔得咁又唔得，我嬲嬲哋咪用鐵柱同大石躉封路，一拍兩散囉！」
對於其行為惹來村民抨擊，發叔忿忿不平說：「塊地係我，我鍾意封就封！如果有人喺我塊地發生意外，點賠呀，我會俾人告㗎！」據悉近日經村長出面斡旋，在發叔農地旁邊另闢車路，始暫時平息事件。
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